编者按：2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》正式实施，我国迈入“民法典”时代，随之而来的是与人民群众息息相关的新规新则及司法解释。为全面普及法律知识，提升社会公众的法律意识和法律素养，进一步提高民众对司法行政工作的知晓率和满意度，山东隆泰律师事务所与鲁网携手合作，共同主办《朱律师普法讲堂》系列访谈栏目。
栏目邀请到山东隆泰律师事务所合伙人、管委会主任朱正顺律师，与鲁网记者展开深入对话，通过生动真实的案例、通俗易懂的语言，对网络购物、房屋买卖、财产继承、民间借贷等社会热点法律问题进行权威解读，帮助广大网友学会运用法律武器维护自己的合法权益。
鲁网5月7日讯众所周知，在我国，房屋所有权、土地使用权是合二为一的。在二手房交易时，购房者关注的是房屋权属及使用等产权状况，原来购房者只需要查证了解房屋的权属现状，有无查封、抵押和有无房屋租赁合同等情况就可以完全确定房屋产权状况。现在随着“居住权”入典，该项权利对二手房买卖将产生巨大影响，特别需要购房者注意。
鲁网记者：
有这样一则案例：2006年，武汉市民李先生与许女士结婚，婚后未生育子女。2014年1月，患病的许女士立下遗嘱，表示自己过世后，将她和李先生居住的房屋（该套房屋为许女士婚前财产）赠与其弟许先生，但李先生再婚之前仍可居住其中。2016年初，许女士病逝后，许先生与李先生为许女士遗产对簿公堂。2016年11月，武汉市洪山区法院判决该房屋归许先生所有，李先生拥有该房屋的居住使用权。判决后，李先生一直居住在该房屋内。2021年初，李先生发现自己居住的房屋被妻弟许先生挂在某网络平台出售，担心房屋被卖后影响自己继续居住，他连忙拿着判决书到法院执行局，申请居住权强制执行。法院于2月26日作出执行裁定，将该房屋的居住权登记在李先生名下。3月3日，法院执行人员到当地政务服务中心，在不动产登记窗口向工作人员递交了该案的执行裁定书和协助执行通知书，请不动产登记部门配合李先生办理居住权登记。目前，该居住权登记已按规定办理完毕。据悉，这是《民法典》颁布实施后，全国首例居住权执行案件。
朱律师，请您从《民法典》角度，讲解一下“居住权”的概念。
朱正顺律师：
居住权是《民法典》新设立的一种用益物权，是指居住权人对他人所有的住宅享有占有、使用的权利，以满足其生活居住的需要。根据《民法典》规定，居住权可以通过合同方式设立，也可以通过遗嘱方式设立。但无论是通过合同还是遗嘱方式设立居住权，都应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。居住权无偿设立，不得转让、继承，设立居住权的房屋不得出租，居住权自约定期限届满或居住权人死亡时消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
首例居住权执行案件对“居住权”新规的落实具有重要意义，同时，给社会各界一个较为清晰的指导。通过设立居住权，让居住权人在没有取得房屋所有权的情况下，也能够合法、安心居住房屋，是设立居住权的重要意义。
鲁网记者：
那么，在设立居住权时，我们应该注意哪些问题呢？
朱正顺律师：
首先，居住权需依法设立，长期居住并不等于拥有居住权。即房屋所有权人只要没有主动依法设立“居住权”，居住权就不能成立。因此，长期居住并不代表拥有对该房屋的法定居住权，包括日常租赁关系中对房屋的使用权、夫妻共同居住、未成年子女居住在父母家等，均不属于居住权范畴。其次，居住权自登记时设立。居住权主要针对住宅而言，其设定必须通过书面形式订立居住权合同或通过遗嘱方式设定，并向登记机构申请居住权登记时设立。最后，居住权的主体范围广泛，没有明确限定。房屋所有权人可以将居住权人设立为自己的父母、配偶、子女、朋友、同事、保姆等任何人。根据获得居住权方式的不同，居住权年限不定，甚至终身，且不受房屋买卖的影响。
对于设立居住权的房屋，仍可对其进行出售、抵押。对该类房屋进行交易时，即使房屋能够过户，但如果居住权合同约定的居住期限还在继续，仍需保障居住权人的利益。因此，购房者在买房前，不仅需要查询房屋权属、司法查封、设立抵押、是否存在长期租赁等情况，更应当查询该房屋是否登记设立了居住权，避免出现“房子归你，但你住不了”的情形。
律师简介：朱正顺，山东隆泰律师事务所执业律师、合伙人、管委会主任，现任临沂市政协委员、临沂市青联常委、市青联社会团体和中介组织界别主席。同时担任临沂仲裁委员会仲裁员、临沂市中级人民法院和临沂市人民检察院代理申诉值班律师，临沂市中级人民法院特约调解员。
律所简介：山东隆泰律师事务所成立于2002年，是经山东省司法厅批准、中央司法部备案成立的大型合伙制综合性律师事务所，企业破产一级管理人。现有执业律师、实习及辅助人员共计70余人，是临沂地区规模最大的律师事务所之一，现已为临沂市辖区200余家行政、企事业单位提供常年法律顾问服务。该律所先后被评为“山东省优秀律师事务所”、“临沂市优秀律师事务所”、“临沂市十佳律师事务所”，并获得多项优秀荣誉。山东隆泰律师事务所始终秉持“以专业之心、做专业之事”的执业理念，凭借优秀的律师团队、良好的知识结构、丰富的执业经验、高度的法律责任，为社会各界提供更加规模化、专业化、多元化、深层次的法律服务。（本网记者）