第四节 投资性房地产的转换和处置
一、投资性房地产的转换（一）房地产形式及转换日
满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：
1.投资性房地产开始自用；
2.作为存货的房地产，改为出租，转换日为房地产的租赁期开始日；
3.自用建筑物停止自用，改为出租，转换日为房地产的租赁期开始日；
4.自用土地使用权停止自用，改用于赚取租金或资本增值；
5.房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。
【补充例题·判断题】（2010年）
企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（ ）
【正确答案】×
【答案解析】企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应得先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租后，再转为投资性房地产。所以本题错误。
（二）房地产转换的会计处理
1.成本模式下的转换
（1）投资性房地产转换为自用房地产
企业将采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当按照该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。
（2）投资性房地产转换为存货
借：开发产品【账面价值，倒挤】
投资性房地产累计折旧（摊销）【已计提的折旧或摊销】
投资性房地产减值准备【原已计提减值准备金额】
贷：投资性房地产【账面余额】
（3）自用房地产转换为投资性房地产
企业将自用土地使用权或建筑物转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。
【例4－7】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。20×9年4月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为20×9年5月1日，租期为5年。20×9年5月1日，这栋办公楼的账面余额500 000 000元，已计提折旧5 000 000元。假设甲公司所在城市不存在活跃的房地产交易市场。
【正确答案】
甲公司的账务处理如下：
20×9年5月1日
借：投资性房地产——办公楼 500 000 000
累计折旧 5 000 000
贷：固定资产——办公楼 500 000 000
投资性房地产累计折旧 5 000 000