“紫金长安一居十万涨到十四万了！”
“紫金长安一居十万涨到十四万了！”
上周五，小二所在的一个学区房群里，有位网友发出了这样一句感叹。
紫金长安是海淀九年一贯制育英学校的学区房，也就是海淀2021年义务教育阶段入学政策中“自2022年起，所有用于九年一贯制学校登记入学的住房，九年内只提供一个入学学位”的学区房。
然后有群友问“多长时间从十万涨到的十四万啊？”
紧接着，另一位群友回复“只用了不到半天，即在同一天。”然后甩出了一张紫金长安的房源成交表。
在表格中，小二看到4月4日当天紫金长安成交两套房源，一套单价118092元/平方米，另外一套成交单价141688元/平方米。
而这套单价14万的房子成交前，紫金长安小区成交均价保持在12万上下。
两套同小区同一天成交的房子，单价居然差了23596元。
小二联系了中介人员，打探到了两套房子的情况，同时也了解了海淀发布2021年义务教育阶段入学政策后，九年一贯制学校学区房的价格及买卖双方的心态。
价格：稳中略升
同小区房子，同天成交，单价差2万多，小二想，可能是面积大小不同，我们都知道，相较小户型而言，大户型单价会低一些。但是当看到两套房子的详细信息，却跟想象的不太一样。
第一套单价118092元/平方米的房子是104㎡的2室1厅1厨1卫，朝东向的低楼层，建成于2008年，2021年1月14日，挂牌价1280万，最终成交价格为1235万。
而同一天成交的第二套房子是151㎡的3室2厅1厨2卫，中间楼层，南北朝向，建成于2005年，2020年9月3日挂牌，挂牌价2195万，最终成交价格2145万。
141688元/平方米比118092元/平方米的房子面积大了近50平方米，就算是南北朝向比东向好，也不至于每平米多出2.3万吧……
小二咨询的中介人员对这个成交单价14万多的房子“印象挺深”，直言他们也“没想到能卖到这个价位”。
“市场上房源少，没有合适的房子，买家就想要这个小区，孩子还着急上学”中介人员说了原因，另外“这个房子所在的那栋楼在小区位置好，本身单价就比其他楼高。”
这个价格在4月成交时是最高价，如果和现在的比，算是正常市场价了。4月23日，2021年义务教育阶段入学政策发布后，紫金长安的成交价“三居室单价都在13.5万以上，双南的是14万多”，经纪人介绍，“不过成交量不大。”
据安居客的数据显示，5月，紫金长安的挂牌均价为142747元/㎡，比上月上涨0.11%，虽略有涨幅，但也算平稳。
数据来源：安居客
买卖双方心态：都在观望
“看房的人数增加了点，但是着急买的不多，都是在看”，中介说的是今年义务教育阶段入学政策公布后的情况。
“今年上学的都买完了，现在看房的人，孩子最早也要明年上学，不差这几天，都等着看录取情况呢”。
海淀政策规定，2019年1月1日后买房落户的家庭，孩子入学实行片内多校，但是之前一直执行的比较宽松，基本还是按照政策之前的房产对口学校单校录取的。今年政府多次强调严格执行多校政策，很多家长都在观望具体录取执行情况。
卖家反映不太一致。
小二查询发现，海淀义务教育阶段入学政策公布后，有少部分卖家调了报价，有上调的，也有下调的。
还是以育英学校学区房为例。
紫金长安小区一套73㎡一居室 2019年5月挂牌，价格为990万，2021年5月8日调价至1038万，5月15日，又上调至1058万，单价达到143731元。
复兴路61号院71㎡的两居室，5月6日，价格由原来的818万涨到859万。
万寿路西街5号院一套1990年49㎡的一居室，5月4日将价格从725万降到了720万。
万寿路西街11号院，68㎡的三居室在5月13日将价格从825万降到了805万。
但更多的卖家也在观望。
“新上的房源报价会偏高一些，碰到愿意买的就卖了，要是没愿意出高价的，就看着，今年录取要是有利，价格还能更高些，要是不利，降点价也能接受”中介说，这就是现在大多数卖家的心态。
中介人员预计，要是7月录取情况出来，有利的话，现在观望的潜在买家应该就会出手了，成交量会上来，相应的，议价空间将会变小。如果录取利空，
真实需求可买 “炒短线”会贬值
海淀“九年一学位”政策出台，有粉丝跟小二咨询，要不要抓紧买，也有粉丝咨询自己家对应的“九年一贯制”学区房要不要置换。
小二认为，海淀区九年一贯制学校所对应的学区房，提供入学学位的期限将由6年延长到9年，对“炒短线”的买房者有一定影响。按照6年一学位的政策，一些学位刚被占用就想卖的业主，本来可以以相对高的价格卖给孩子即将出生的家庭，现在同一个学区房的学位更新周期延长到了9年，会影响学区房本身的价值，刚刚用过学位的房子，价值会降很多。
而对于卖家来说，“九年一贯制”的学位将变得稀缺，学位可用的房子将更受欢迎，价值也会更高，不用跟风着急卖。