2020年的房地产行业经历了一场惊险的过山车——年初疫情突袭，售楼处停摆，销售额几乎归零；下半年“三条红线”管控横空出台，房企加紧供货回款，将全年销售成绩推向17万亿的新纪录。
随着行业进入存量时代，开发商之间的竞争或早已成定局。在恒大业绩会上，夏海钧说，“碧万恒”三巨头的地位基本难以撼动。
然而，不进则退，暗流依然在涌动。在2020年的房企“肉搏战”中，万科失守多年的“老二”位置，销售规模被恒大赶超。而两家重仓京津冀区域的房企——华夏幸福（600340，股吧）和远洋集团纷纷跌出30强，滨江集团（002244，股吧）和龙光集团则替补上位。
国家统计局数据显示，2020年全国商品房销售额达到17.36万亿元，同比增长8.7%，增速比上年提高2.2个百分点。而绝大多数的头部房企去年销售规模均实现增长，且增幅跑赢了平均水平。
从行业格局来看，TOP30的阵营整体稳定，但也有部分房企排名出现变化。克而瑞数据显示，在2020年越发激烈的房企“肉搏战”中，万科被恒大迎头赶上，从销售榜的亚军跌落至季军。
根据财报数据，恒大和万科2020年销售规模分别为7233亿元和7042亿元，同比分别增长20.33%和11.62%，两家公司在2020年也进一步将TOP3的门槛提升至7000亿大关。
近几年来，万科虽然多次表态不争“规模老大”的位置，但公司各区域的销售失衡则犹如一把悬顶之剑，尤其是大本营南方区域陷入瓶颈期，更是成为万科亟待解决的头等大事。今年年初，郁亮内部发言，要求各区域板块要么“做冠军”，要么“抄作业”，各区域的销售压力迫在眉睫。
事实上，万科2020年的销售已见好转，11.62%的同比增幅远高于2019年的3.9%。南方区域的销售金额也同比增长18%至1502亿元，在万科销售金额中的占比略提升至21.33%。
但即便如此，万科依然丢了坚守多年的“老二”宝座，原因在于，在融资收紧、债务高企的背景下，过去一年，恒大出尽营销招式积极抢收，高调的打折促销活动几乎贯穿一整年。
此外，TOP30阵营中也出现了新的面孔，龙光集团从35位上升至23位，滨江集团由31位上升至27位。而华夏幸福和远洋集团则跌出了30强位置，分别从20位和25位跌至47位和36位。
华夏幸福和远洋集团都是重仓环京区域的房企。由于京津冀区域限购政策不断升级，这两家房企在华北区域的需求受到抑制，布局城市过于单一从而导致整体销售增速放缓。
财报数据显示，华夏幸福2020年房地产销售金额为505亿元，而上年为1029亿元，规模腰斩；远洋集团2020年销售金额为1310亿，与上年的1300亿基本持平。
销售乏力的TOP30强房企还有绿地控股（600606，股吧）和新城控股（601155，股吧），两家公司销售金额分别为3584亿元和2510亿元，同比下跌7.63%和7.33%。“新城的下跌是在意料之中的，它和绿地之间的差别主要在于，前者是选择主动放慢节奏，而后者更多偏向于被动。”58安居客房产研究院分院院长张波表示。
对于新城和绿地的销售下滑，张波分析认为，新城进一步优化财务指标，尤其是降杠杆的目标非常明确，在此背景下通过转让项目股权、阶段性牺牲销售规模亦在情理之中。而对于绿地来说，也面临着较大的财务压力，尤其是手中有大量的大型自持类商业地产，更是对短期的财务形成较大压力，由此导致拿地和开发的节奏有所放缓。
截至2020年底，新城控股剔除预收账款后的资产负债率为74.12%，净负债率43.65%，现金短债比2.61倍，踩了一条红线。而绿地三个对应指标则分别为84.1%、139.2%和0.97倍，踩中三条红线属于“红档”房企。
