2017年，南京、合肥、广州等地出台相关规定，对群租的人均租住面积、转租证明等作出了规范和约束。今年11月，贵阳市南明区住建、城市综合执法、公安、消防等近10个部门联合对花果园群租房开展综合整治，涉及花果园区域的2800多套群租房。
上海的新规上升到了立法层面，监管层面也将拓宽。宋高雷表示，前些年群租房整治，“二房东”监管仅房管部门负责，力量有限，群租房乱象丛生，后来城管部门参与管理，情况有些许好转。“新法规出台后，房管、城管、公安、街道办、社区等力量均参与管理或巡查，这是一大进步。”
此外，近年来长租公寓“暴雷”屡现，部分公寓出租平台因为自身经营等原因，导致公司破产或负责人跑路，给租客带来巨大损失。在租赁市场，还存在“二房东”哄抬价格，抑或单方面解除租赁合同等行业乱象，阻碍租赁市场的健康发展，新法规出台有望改善现象。
河南泽槿律师事务所主任付建认为，上海立法禁止群租，约束“二房东”，为租赁市场的健康发展提供了法律依据，在一定程度上能够保证租户的合法权益。
租客还能租到便宜房子吗
看到了上述上海新法规出台的消息，“沪漂”王建开始担忧，他的群租房可能住不久了。
11月初，王建从陕西老家来到上海工作，经熟人介绍，做了半个月的外卖小哥，为了省钱，他住进上海徐汇区桂平路的一处群租房。这处群租房在一栋别墅里，一个15平方米的单间有6个床位，每个床位月租金850元，还不包含水电网费。
王建发现，在上海，一套四居室能隔出十个房间，有的房间没有窗户，有的甚至只能放一张小床，还有的是多人间的上下铺，“二房东”将地下室改造成群租房也不在少数。“尽管群租房一个床位月租800元到2000元不等，还是有不少外卖员、学生及其他务工人员抢着租。”他说。
上海一公寓内的集体宿舍需刷卡进出（受访者供图）
最终，王建还是向现实低了头。为了节约开支，他放弃了外卖小哥的工作，应聘到普陀区一家餐厅上班，这家餐厅在附近的公寓楼有免费的集体宿舍，每间住8人。
但在王建看来，这个免费宿舍其实也是群租房，只不过进出公寓楼和宿舍时需要刷门禁卡，显得更正规和安全一些。“不知道这个宿舍明年2月份以后还能不能住，目前有免费的就先住着，等不让住了再想办法。”
其实，禁止群租、约束“二房东”，最难的是租客。宋高雷称，一套房子隔断间越多，房东收入越多，“二房东”挣得更多，租客也会租到便宜的房子。上海新法规出台后，预计明年租客的租房成本要增加20%左右。
“违法违规的隔断房被拆除，房源必定减少。而租客的需求只增不减，正所谓物以稀为贵，‘二房东’就会涨房租。”宋高雷表示，规范经营后，“二房东”增加的经营成本就有可能转嫁到租客身上。
合规经营的“N+1”依然被看好
宋高雷身边从事“二房东”的前同事、朋友有两三百人，近十年来绝大多数都吃到了红利，有人赚得盆满钵满，他只见过1个朋友亏钱。“如果想长远从事这个行业，‘二房东’应适当让利。”宋高雷说。
除了让利，合规运营是关键。再有不到2个月，上海新法规将正式实施，不少“二房东”在自查自纠，有的打算转型，离开这个行业。宋高雷则对“二房东”这个行业依然比较看好，主要得益于他几年前就在按“N+1”的模式在运营长租公寓。
长租公寓推出的合租房中，有一类是将符合一定大小、采光条件的客厅，通过隔断改造成一间独立房间再出租，即业内俗称的“N+1”。与此相比，黑、小中介经营的群租房，往往将客厅、厨房甚至卫生间改造成多个房间再群租，即“N+N”，居住人数较多，居住环境较差，存在着不小的安全隐患。
隔断房被拆除（网络截图）
宋高雷举例，上海两套同样户型的房子，一个“二房东”把客厅通过隔断改造成一间独立房间再出租即“N+1”，另一“二房东”把客厅及其它空间通过隔断改造成多间独立房间再出租即“N+N”，一旦遭举报，后者必然被责令拆除，“根据新法规，还会被罚款。”而有公司、有资质、有监管账户、严格按照上海“N+1”模式去经营的“二房东”，新法规实施后也不会受到太大影响。
其实，上海是全国最早一批落实“N+1”模式的城市，早在2015年即推行实施的“N+1”合法化。继上海施行以后，目前南京、杭州、武汉、成都、苏州、广州等多个城市陆续推进“N+1”合法化工作，示范效应明显。对于上海此次出台的新法规，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为是群租房整治的一大进步，将再次对国内其他城市起着引领示范作用。
关键问题得不到解决，整治群租只会“野火烧不尽，春风吹又生”。严跃进认为，禁止群租房，约束“二房东”，从长远来看有益于打造城市居民良好的居住环境，短期内租客的租房支出或因此显著增加，后续关键需解决好房屋租赁市场的供需矛盾，强化风险防控能力。
