多年来，群租现象屡禁不止，对“二房东”的监管缺乏法律依据，已成为城市房屋租赁市场的顽疾。尽管国内多个城市探索实践群租房整治已近10年，却还是顽疾难治。在此背景下，租客对抑制租金上涨、加强资金监管、防止“钱房两空”呼声愈发强烈。
近日，上海市出台《上海市住房租赁条例》的新法规，进一步明确禁止群租，加大对个人“二房东”的监管约束。
新法规让部分房东、“二房东”、租客慌了神；资深从业人员则表示，立法约束行业从业人员、整治行业乱象，是一大进步。专家则认为，禁令的落地见效关键在于解决好房屋租赁市场的供需矛盾，强化风险防控能力。
“你们行业是不是要被取缔了”
十年资深从业者、短视频博主宋高雷，曾在北京干过美容美发，2012年辗转到上海做起了“二房东”，就职的长租公寓公司经历了上市到倒闭。从上市公司到个人单干，他在上海从事“二房东”已10年余年，目前和合伙人管理着近200套房源，六七百间房。
近日，上海市出台《上海市住房租赁条例》，进一步明确禁止群租，加大对“二房东”的监管力度，明年2月1日起实施。新法规一出，有房东、“二房东”、租客慌了神。宋高雷在社交平台做起了短视频，为他们答疑解惑。
上海一处群租房（受访者供图）
群租房是城市进化过程中的一个“顽疾”，由此引发的消防、盗窃、防疫等公共安全事件和各类纠纷矛盾屡现，当中存在着诸多风险隐患。
上海新法规的最大亮点是明确禁止群租、规范租赁行为，禁止将违法建筑、擅自改变使用性质的房屋用于出租。出租住房要以原始设计或经有关部门批准改建的房间为最小出租单位，厨房、卫生间、阳台、贮藏室以及其他非居住空间，不得单独出租用于居住。
全国各地尤其像上海这样的超一线城市，性价比高的房子一房难寻。在此背景下，合租模式开始出现，合租形态也在发生各种演变。宋高雷说，作为合租房的一种，群租房在上海一直存在，其中称之为“顽疾”的多数是散乱小中介甚至是黑中介运营的群租房；而他们这种是长租公寓，由长租机构规范化运营。
“你们这个行业是不是要被取缔了？”11月底，不断有房东、租客打电话给宋高雷，担心他们解约或跑路。宋高雷经营的长租公寓有注册备案的公司，对于新法规他并不担心，“我告诉房东和租客，不会解约，也不会跑路。”
新法规出台后，没有注册公司的“二房东”也慌了。宋高雷称，新法规出台两天后，有30多个“二房东”给他打电话咨询如何应对新法规。“最近不少‘二房东’在注册公司，他们此前没有经营主体，甚至是黑中介。新法规明确，‘二房东’收取的相关租金要纳入监管专用账户。”宋高雷说。
上海新法规将加大对个人“二房东”的监管力度，要求其开立租金监管专用账户，并按规定将相关资金存入该账户。同时，从事住房租赁经营活动的“二房东”转租房屋达到规定数量，必须办理市场主体登记。具体而言，住房租赁企业向承租人一次性收取租金超过三个月的部分，以及收取押金超过一个月租金的部分，应当存入住房租赁交易资金监管专用账户。
宋高雷表示，“我很早就注册了公司，但没有监管账户，准备去房管部门咨询，赶紧开设一个监管账户，有备无患。”
在当前“租购并举”的房地产业发展模式下，房产购销方面的调控政策已经较为全面规范，但租赁市场尚需更为健全有效的法律法规。中国房地产数据研究院院长陈晟认为，全国多地整治管租房，约束“二房东”无序扩张以及对其监管账户的管控，还包括对房源、租客信息、交易平台、“二房东”市场主体资质的规范管理，有利于租售市场的健康发展。
多部门共同监管群租房
此次上海出台新法规，当地的房产中介也比较关注。房产中介浦阳表示，在上海想租到便宜的房子，群租房是首选，市场需求也大，其中隔断房不在少数。
“我不会去做群租房业务，安全风险太大。”浦阳说，禁止群租规定在行业内早已深入人心，正规的个人中介、连锁中介机构不会轻易涉足群租业务。
对此，国内某连锁中介机构福州仓山一门店中介祝小龙表示认同。据他介绍，公司的租赁合同规定，在整租、合租的交易合同中，租客不能随意改变房型、增加隔断，更不能破坏承重墙。“我所在的业务区域内，群租房现象还是比较少的，但目前福州并未对群租房明确立法禁止。”
在国内，多个城市先后探索实践群租房治理近10年，北京、上海是较早开展群租房治理的城市之一。
国内某地抵制群租的海报（网络截图）
2013年，北京发布住房租赁合同示范文本，禁止违法群租，规定每个房间最多住2人，房主违规出租可罚3万元。2014年，北京成立违法群租房问题治理工作联席会议制度，据媒体报道，当年清理、取缔群租房千余户。2019年7月，北京新版的《北京市住房租赁合同》中也明确规定禁止群租房。