在恒大内部的传统开发线人士看来，柯某在深圳期间的主要成绩是签订了一些早期旧改合同，给公司的贡献并不突出。若以销售金额作为区域贡献的衡量标准，深圳公司的贡献实在乏善可陈，但柯某在集团内部的地位却是只升不降，甚至2020年出任地产集团总裁之际，内部也不乏诧异之声，因为房地产开发业务毕竟多年来占中国恒大业绩构成之90%以上，但柯某在开发和销售方面的实战经验，在恒大的一线区域或城市总裁中略显不足。
融资干将
是什么能力，让柯某备受老板青睐，职位屡屡提升直入中枢？又是什么原因，让他成为最早被带走调查的恒大系高管？
知情人士透露，无论此前备受重视，还是如今深陷困顿，或许都与融资有关。据透露，在柯某担任深圳公司总裁的期间，深圳公司“搞来的钱”几乎每年都排集团第一，数额平均在三四百亿规模。这意味着，柯某可能凭借着数十份旧改合约，每年从各金融机构获得了数百亿资金。这些资金中一部分以旧改名义获得，一些是以资产抵押的方式获得。
据熟知深圳旧改流程的人士介绍，金融机构针对旧改项目是有前融服务的，但普遍较为谨慎，对于工改和商改项目的参与积极性不高，但对于旧村改造的兴趣是比较大的。熟位行业人士均称，旧改项目前融的资金用途，主要是向动迁村民支付拆迁补偿款和工程款，而要获得金融机构融资支持，有两个必要前置条件，首先是开发商要与被拆迁城中村的相关机构就项目初步达成一致，拆迁、补偿等方案村委会相关机构通过，且项目的立项和专项规划得到有关部门正式许可后，才能向金融机构寻求融资。通常情况下，旧改前融资金需要专款专用，比如只能进入零迁补偿账号。
另一位操盘过旧改项目的人士也向第一财经表示，根据相关政策，金融机构是可以提供一些旧改的早期专项借款，主要是支付拆迁补偿费用。早期房地产市场景气度高的时候，一些银行对旧改项目融资的热情也比较高。据悉，旧改前融资金从数亿到十几亿不等，主要看项目体量。
在上述熟知旧改流程的人士看来，早期与业主或村民谈判阶段就获得融资是不太现实的，但立项之后就有了可能性，有一些金融机构会在这个阶段提供前融资金，成本高，最高可达20%。“严格来说，金融机构在这个阶段提供融资是不合规的，游走在灰色地带，打擦边球，有很大风险。”
恒大2021年公布的55个旧改项目中，可公开查询的已立项项目21个，这其中仅有几个处于在建阶段，其余多数未完成专项规划，亦未步入拆迁补偿阶段。那么，有限的项目如何获得几百亿融资，又是否需要几百亿资金运转，这些资金的流向何处？这或许是围绕在恒大深圳公司身上最大的谜团。
一位曾经与柯某有着合作关系的金融机构人士向第一财经透露，恒大融资的方式很多，有涉及旧改的项目的前融，也有固定资产的质押，因为公司收购的旧改项目中包含了厂房、写字楼等资产，这些资产可用于质押贷款。
恒大内部一位人士则透露，深圳公司在建项目不多，销售回款也不多，一年融资几百亿，每年都是借新还旧，如今这些钱很多都还不上，倒查回去就容易涉及到手续违规。
钱去了哪里？
根据中国恒大披露的2021年年报，上市公司下属注册于深圳的公司主要有五家：前海君临实业发展（深圳）有限公司（下称“君临实业”）、深圳市鸿腾投资管理有限公司、建滔数码发展（深圳）有限公司、深圳市万京投资有限公司和深圳市永恒置业有限公司（下称“永恒置业”）。其中前四家都出现在恒大已立项的旧改项目实施主体名单中。
毫无例外的是，企查查资料显示，五家公司都各自包含了数目不等的司法风险。以前海君临实业为例，公司涉及司法风险提示67条，内容涉及金融借款合同纠纷、信托纠纷、房屋买卖合同纠纷等。而万京投资则包含风险提示62条，涉及票据纠纷、合同纠纷等。
上述永恒置业的诉讼中，就涉及一起民间借贷纠纷。罗湖法院2021年7月的一份判决书显示，上诉人深圳银联宝融资担保股份有限公司（下称“银联宝”）因与被上诉人深圳艺华珠宝首饰股份有限公司（下称“艺华珠宝”）、永恒置业等三家企业的民间借贷纠纷，不服罗湖法院此前民事裁定而提出上诉。罗湖法院在上诉管辖裁定中的法院观点中称，经该院审查，此案系民间借贷纠纷。
不过，上述法院裁定书未载明涉诉民间借贷金额、资金用途、具体发生时间等信息。而在2020年4月，永恒置业股权曾被质押给北方某信托公司，目前质押仍然有效。但第一财经未能获悉永恒置业被质押股权数量及出质方。
君临实业则发生了拆迁补偿诉讼。深圳南山法院2016年的一份判决显示，深圳市锦鸿新成投资有限公司向法院提起诉讼，要求前海君临实业（深圳）有限公司和恒大地产集团（深圳）有限公司向原告支付拆迁补偿及违约金约合3亿元。
在恒大深圳公司每年数百亿资金往来中，这一案件涉及的3亿资金只是零头。问题在于，若旧改前融资金主要用于拆迁补偿，为何区区3亿补偿款都被拖欠？每年的数百亿融资资金都去了哪里？
上述与柯某有过合作经验的金融人士透露：“钱进了他们公司账号，就无从追查了，不知道用到什么地方去了，反正现在都还不上，只是手上拿着几个抵押项目，应该不至于全亏掉。”
