吱扭作响的两部电梯，昏暗如公寓楼般的长走廊，跺一脚不一定亮不亮的楼道灯，八个风格迥异的入户门，对应着八个户型相似的43㎡-52㎡的大开间。
这是小二探访有“富人区”之称的海淀万柳蜂鸟家园的直观感受。
小区的居住质量虽然不高，但是对应的学校却非常优质。即使按照现在海淀多校划片的原则，买了蜂鸟家园，也基本能保证上北京的顶级小学中关村三小。
由于拥有独有的教育资源，蜂鸟家园的房价在过去十几年一直跑赢大盘，今年3月，蜂鸟家园一套43.98平的大开间成交价985万，单价22.4万/平，达到价格最高峰。关注京津冀买房公众号的粉丝都知道，我们当时也发文《一只蜂鸟扇了下翅膀》来记录蜂鸟家园的价格连续跳涨。
但是，昨天（5月25日），小二再次探盘蜂鸟家园，发现价格已出现回落，最新已有均价17.2万成交的开间户型，且学位名额无占用。
这会是蜂鸟家园价格下跌的开始吗？
01 最高成交单价曾达22.4万/平
我们先来回顾下17年至今，蜂鸟家园的历史成交价。
根据小二之前查询的贝壳网成交数据来看，2017年蜂鸟家园均价13.9万，40-50㎡的最高成交额为872万元，2018年均价13.2万，最高成交额约为756万元，而到2019年受1911政策影响，40-50㎡的房子很少能超过700万了。但是，进入2020年年底，蜂鸟二手房均价跳涨至19万左右，在2021年甚至出现了最高均价22.4万。
这个价格，令人唏嘘。
蜂鸟家园由三栋塔楼围合而成，一共1300户。90%的户型都是43㎡-52㎡的开间，一家三口住起来都费劲，大部分都是出租，租户多为八大院校学生、中关村、金融街上班族和周边楼盘的老人。
由于户型面积的限制，蜂鸟显然不属于改善；由于价格偏高，蜂鸟也显然不属于刚需，毕竟同样的价格，在北五环外可以买个小三居。
蜂鸟的客户群体，大部分是考虑孩子上中关村三小万柳校区的外来客户；少部分是投资户，认为蜂鸟换手率高，房子增值、保值空间大，价格之所以跳涨，究其根本还是学区属性。
02 小户型价格开始回落
根据小二了解到的中关村三小万柳校区对应的万柳商圈成交数据，3月份，万柳商圈二手房共成交47套，其中蜂鸟家园共成交7套，除到目前为止的最高均价22.4万的这套外，一套户口不能迁出的44.41平的成交价也卖到了940万，相当于均价21.17万。除了一套学区房名额刚刚被占用的房子成交均价为17万之外，另外两套原始名额的房源成交均价在19万多。
进入4月价格开始有回落趋势，4月1日到15日期间成交的4套蜂鸟家园的房源中，除一套2居室均价15万外，其中一套满五唯一名额没有占用的52.32平开间成交均价18.35万。
而5月至今，万柳商圈已成交30套房源，其中蜂鸟家园成交8套。5月19日成交的一套50.3平名额无占用的房源，成交价866万，均价17.2万。相较均价22.4万那套房源，总价降了100多万，基本与2020年11月价格持平。
不过目前价格回落仅限于小户型，两居、三居的大户型价格这两个月保持平稳，但是已经止涨。
03 区域热度下降、房源增多
小二昨天跟随中介人员实探了万柳商圈六个小区，有两个明显的感受。
一、热度在下降
小二跟中介人员看房，一共四个多小时，看了十六套房子，只有在看新起点嘉园一套90多平米二改三的户型时，碰到有另外两家中介人员带着客户看房，小二跟着自己的中介在门口等待外，全程没有遇到有看房的其他客户。
而且，在旺季，小二去看房时，中介人员的App时常会提示有线上客户咨询，但是这次并没有。
聊到目前的带看及成交情况，中介人员坦言：“跟3月份相比，看房的人是少了一些，成交的话也少了些，3月是成交了47套，5月到现在马上月底了，成交了30套”，期间，中介人员也一直在强调“万柳不缺客户”。
二、房源增多
目前，链家官网显示，蜂鸟家园在售房源是10套。昨天小二看了其中的4套，中介人员说，这在之前“根本不可能”，之前蜂鸟家园“一房难求，上一套卖一套”，现在是蜂鸟家园“近几年来出房最多的时候”中介人员说。
究其原因，也在于4月23日，海淀区义务教育入学政策发布。入学文件中明确提出：“2019年1月1日后在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学，通过电脑派位的方式多校划片入学”。
这让有些业主担心海淀会实施电脑随机摇号派位入学，如果实施将会直接影响学区房价值，所以将房子挂出来出售。
不过，根据5月17日海淀教委回复家长在人民网领导留言板的询问时回复：在学位充足的情况下考虑对口小区的优先权。这也就是说，如果1911后购房，如果对口学校学位充足依然可以优先入学。
从以往入学看，中关村三小万柳校区学位一直很充足，虽然海淀这几年出现热门学校调剂的情况，但是中关村三小并没有受影响，这也是很多家长购买三小学区房的原因。