买房近三年还收不到房，长沙四十多户业主将逾期交房的开发商诉至法院。2月6日，该起房产纠纷案在长沙市岳麓区人民法院开庭。岳麓区人民检察院支持起诉，并派人到庭全程旁听。
庭审中，当开发商强调其逾期交房每日违约金比例为买受人已付购房款的“十万分之一”时，审判长还以为听错了，重复问了一遍。旁听席上，原告业主嘘声一片，有人感慨，“按十万分之一的违约金比例算，开发商违约100年都行”。
据原告业主们计算，最新的1年期贷款市场报价利率(LPR)3.65%，换算下来日利率为万分之一。开发商格式条款中将逾期交房违约金定为“十万分之一”，“违约成本不要太低，难怪迟迟不交房”。
12栋的多名业主介绍，其已经支付的房款均在200万元以上。按十万分之一的违约金比例，200万的房子一天的违约金是200万元*0.00001=20元。违约一年才20元*365天=7300元。相当于业主200万的资金被开发商占用一年才获得7300元的赔偿，开发商逾期交房十年仅需支付7.3万元赔偿，违约一百年，也才73万元。如果是万分之一的比例，则一年有7.3万元的违约金责任，两者是十倍的差别。
资深律师贺律川告诉澎湃新闻，对于逾期交房的违约金，法律并没有统一规定，一般由买卖双方自行约定。逾期交房违约金按日计算为已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三，较为普遍且合理，但约定为“十万分之一”的确少见，有开发商利用格式条款排除己方责任和义务的嫌疑，在格式合同中应属无效条款。
澎湃新闻注意到，江西高院曾专门发文规范裁判标准，认定逾期交房违约金合理范围为“日万分之一至万分之三”。
三次延期交房业主起诉索赔，开发商开庭前发收房通知
该涉诉楼盘名为“恩瑞.御西湖”，位于长沙市岳麓区（湘江新区），由恩瑞集团有限公司下属的长沙西湖房地产开发有限公司开发建设。
原告为该楼盘的17号栋和12号栋业主。2019年12月，17栋开始发售，2020年4月，12栋开盘。开发商与12栋业主约定的交房时间为2021年12月31日，此前该楼盘已多次延期交房。
第一次是发短信告知业主，交房时间推迟到2022年3月20日。当时，业主按约去收房，却发现售楼部没人，房子也没完工，业主们还以为开发商跑路而报警。2022年3月22日澎湃新闻曾对此进行报道。
2022年10月上旬，12栋业主收到开发商通过邮政EMS寄来的正式交房通知书，称将在当年10月17日至20日交房。然而，交房前两日，开发商再次爽约，短信通知业主交房延期。准业主们去到楼盘现场发现，该楼栋保温层、防盗门、层高等都存在争议，更奇怪的是，原来设立的大门突然被拆了。恩瑞集团总裁助理黄卓恺告诉业主，“门是政府拆掉的，且缺乏相关程序”。
12栋的二十多户业主决定起诉开发商。2022年12月，岳麓区法院立案受理。此前，已遭遇逾期交房的17栋的业主也提起了诉讼。对于开发商的不诚信行为，业主们还向岳麓区检察院申请支持起诉。岳麓区检察院民事检察部门于2023年1月11日受理该案，并决定支持起诉。
2022年12月29日，业主们收到法院春节后开庭的通知。2023年1月13日，小年的前一天，12栋业主们收到开发商的交房通知，称即日起办理交房手续。交房通知称，“若您因故不能如期按上述要求办理交房手续，所造成办产权证等事项延误，后果由业主自行承担，房屋质量保证期和物业服务费仍将从原约定的交房时间（2022年10月17日）起开始计算。”
1月15日，有业主尝试去收房，却发现楼栋仍然没有大门，小区内路面仍是杂乱的建筑材料，此前争议的问题也未解决。更重要的是，开发商尚未取得建设行政主管部门的《竣工验收备案表》。目前，12栋业主尚无人收房。至此，业主们已经买房两年多，开发商已经逾期交房一年多。
报纸公告交房，没竣工验收备案就要求业主收房
2月6日，12栋和17栋与被告开发商买卖合同纠纷案合并审理。对于逾期交房的原因，被告开发商提到了新冠疫情对施工的影响。然而，该楼盘是在2020年4月，即新冠疫情暴发之后才开盘销售的。业主购房时，该房屋的主体结构早已完工，且房屋为毛坯交付。
对于存在延期交房的事实，被告并未否认，但对于交房标准，原被告产生巨大分歧。
针对12栋，开发商表示，该房屋在2022年9月16日达到合同约定的交付条件。《商品房买卖合同》中，开发商约定的交付条件为，“五方主体验收完成”，在同时签订的《补充协议》中又约定“商品房验收备案是指出卖人出具建设方、施工方、设计方、监理方和勘探方验收商品房通过的相关文件和表格。”庭审中，开发商出示了一张盖有上述五家公章的“工程质量竣工验收记录”。
原告代理律师则指出，商品房竣工验收应以建设行政主管部门的《竣工验收备案表》为准，这是强制性规定。《城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”
其次，从上述证据看出，被告并未通过消防验收。《消防法(2021修正)》第十三条规定，“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”
此外，涉案楼盘也无环保备案。《建设工程质量管理条例(2019修订)》第四十九条规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”
