5月初，广安门北街20号院物管会人选公告挂上了社区公示栏 摄影/本报记者 魏彤
广安门北街20号院物管会第一次会议
六合园南社区物管会在物业确权《公告》上盖章 摄影/陈艺
《北京市物业管理条例》到本月底就实施整整三个月了。《条例》从法规层面进行了周延的制度设计，对物业及服务、物管会、业委会加以规范，旨在让众多长期“失管”的小区找回“管”。近日北京青年报派出多路记者走访不同类型的社区，通过聚焦《条例》中提及的“物管会”在实际运作中的经验与问题，力图探寻让失管小区“管”起来的路径，应该说这也是一条最终提升老百姓幸福感、获得感和安全感以及社区宜居性的基层自治的路径。
随着《北京市物业管理条例》的深入实施，“失管小区”越发引人关注。“失管”，失去了什么？失管小区，意味着什么？
西城区广安门北街20号院，一个成立25年的多产权单位老旧小区。这个小区的物管会刚刚成立一个多月，主任尹瑞芳向北青报记者展示一截换下来的铸铁水管：但见管道内部锈蚀如麻花状，几乎一触即破。“几乎天天都有跑水的情况！居民意见很大呢！”尹瑞芳说。
海淀区火器营第三社区怡丽南园小区也是个二十来年的老旧小区，水龙头里流出的是自备井水，煮这样的水，烧水壶用不了一个月就会结满水垢……
“所谓失管小区就是‘三无小区’，即无物管、无主管部门、无人防物防。”西城区房管局物业科科长张玉成说，这样的小区西城就有94个。北青报记者了解到，类似的失管小区或三无小区丰台区还有208个，海淀区还有287个。北青报记者在走访中看到，“设施无人管，公共服务多短板”是失管小区的共性。它无疑拉低了百姓生活质量和社区宜居性。
物管会是临时机构
通过多途径“自治”解决失管问题
作为一个超大型城市，北京的城市治理，多年来探索出了一条从粗放到精细化，从“摊大饼”到“基层赋权、重心下沉”的路径。而“社区自治”，正是这条路径的注脚。“小事不出社区，大事不出街道”，《条例》不仅为社区自治模式提供了法制遵循，而且《条例》中提及的物管会，其实就是社区自治的载体。
“按照规定，物管会是临时机构，其最终目的是为了促进业委会成立，更好地管理小区事务，为所有小区居民营造宜居性、安全性、便利性、公正性、多样性的居住环境。”朝阳区东湖街道城管办副主任李士博接受北青报记者采访时说。
北青报记者在连日来的走访中了解到，所谓“失管”问题大致有三类：一是很多老旧小区本来有产权单位，但年代久远，产权单位不在了，小区就无人管理了。二是一些老旧小区产权单位过多，一楼多人管，谁也管不到，从而造成权责不清。三是部分商品房小区最初成立过业委会，后来由于议事规则不明晰、居民参与度不高，渐渐导致自治组织“无疾而终”，于是这些商品房小区也等于处在“失管”状态，尤其是出现了需要大面上协调解决的社区公共事务时，“失管”状态更甚。
北青报记者在采访中发现，物管会的议事能力、怎样管钱管物以及提议的专业性，是让“失管小区”找回“管”的决定性因素。
一问物管会：
议事怎样才能议透？
顾名思义，物管会就是要通过“开会”这种基本形式来协调社区公共事务。“要说社区的会，以前我们可没少开，但那种鸡一嘴鸭一嘴、争争吵吵、议而不决的会实在是太没效果了！”一位社区的党委书记对北青报记者说。而物管会的最大不同，就在于它的法制“赋能”和议事的内涵。
北青报记者在走访中了解到，按照《条例》中对“物管会应组织业主共同决定物业管理事项”的原则规定，当下很多小区正在结合自身实际制定议事规则。例如李士博向北青报记者出示了《东湖街道××小区物管会议事规则（范本）》。他解释说，我们制定的规则除了开会频率（至少两月一次）、人员要求（半数以上物管会委员到场）外，主要有两大亮点：一是赋予委员们事项签字确认权，这和以前那种争争吵吵、议而不决有本质的不同；二是委员们分工明确，有纠纷调处委员，专门负责调解社区矛盾；有环境管理委员，专门负责绿化景观维护；有安全管理委员，专门负责小区水电气热的安全性……规则明确了，议事才能有的放矢。
物管会要把小区“管”起来，其实还有最关键的一点就是管起居民生活的“痛点”，谋划小区公共服务的“利益点”，这样才能让居民真正参与进来，不知不觉就成了自我管理的“主角”。鲁谷街道党工委书记李先侠举例说，该街道辖区物管会的成立，对老旧小区改造发挥了不可或缺的作用。物管会成员通过入户调研，走街串巷，问需于民，将老旧小区的情况一一记录，有针对性地设计改造“菜单”，并及时和设计方进行沟通，让大部分居民满意。“物管会是管咱自己的事儿，咱自己还能置身事外吗？”不少居民由衷地感叹。
当然，议社区的事，解居民的难，还少不了用心用情。石景山区六合园南社区物管会党支部书记孙小平上任后，便马不停蹄地召集志愿者和楼门长，带着第三方公司一起，挨家挨户敲开了社区居民的门，针对“应急物业确权”问题聆听居民的心声。“街坊邻居都认识我，有什么话愿意跟我说。”孙小平说。为了直接听意见，她索性在社区门口“支起了摊儿”，现场和居民“一对一”交流。
二问物管会：
如何管钱管物？
一个小区是否有序运转，公共财物的管理无疑是重要考量指标。事实上，此次《条例》对业委会如何“管钱管物”都做了明晰的界定，例如如何管理专项维修基金、共用部分经营收益、监督专项维修基金等。而物管会作为成立业委会之前的临时机构，《条例》赋予其代行职责。应该说，在老旧小区中，用好这项权力直接关系到广大业主的切身利益。