河北必道律师事务所主任 张怀文
燕都融媒体 尹润东 张玉
自本报河北楼市“放心买好房”活动开展以来，收到了全省多地市民关于房产相关问题的反馈。记者对这些问题归类整理发现，大多数问题有一定的共性，如“买到五证不全房屋”“开发商逾期交房”“房屋质量”等。就此，记者采访了河北必道律师事务所主任张怀文律师，对热点共性问题进行了详细解答。
什么是商品房的“五证”？
商品房的“五证”相当于公民个人的身份证，是开发商合法建设、销售商品房的重要凭证。具体包括：《不动产权证》（原《国有土地使用证》）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。
“五证”中最重要的是《不动产权证》和《商品房销售（预售）许可证》，前者是房地产企业进行项目开发的基础，后者是商品房入市合法交易的重要依据。
买五证不全的房屋有什么危害？
购买“五证不全”的房屋可谓是问题多多。
首先，商品房预售合同存在被认定无效的风险。
其次，购房人将无法顺利取得不动产权证。如果“五证不全”，开发商将不能办理产权初始登记，购房人亦无法办理产权转移登记。
再者，购房人将不能办理按揭贷款。银行的住房按揭贷款是用交易房产做抵押，如前所述，在“五证不全”的情况下，购房人无法取得不动产权证，在这种情况下是不符合银行的贷款条件的。
另外，“五证不全”的房屋性质不确定，房屋质量很可能没保障。开发商如果有意混淆房屋性质，比如在住宅变成商住等情形下，购房人必将面临土地使用年限短，水、电、契税费用较高等问题。同时商品房“五证不全”，未达到销售条件，房屋的质量也缺乏保障。
最后，有可能购房人面临“一房二卖”的情形。
为此，郑重提醒购房人在购房时多看、慎签，认真查看开发商的“五证”，切忌盲目追求低价，尽可能去资质强、信誉度高的房企看房、购房，在遇到法律问题时，多咨询法律专业人士，以确保购买到“五证俱全”的房子。
逾期交房怎么办？
若开发商逾期交房，购房人可以先对原因进行查实，若没有出现不可抗力或者无正当理由，那么开发商逾期交房就构成违约，理应承担相应的违约责任。《民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”关于逾期交房的违约责任，一般在商品房买卖合同中会有约定，有约定的，从其约定；如果合同未对逾期交房的违约责任进行约定，那么应当按照《商品房解释》第十三条规定执行，即“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。
开发商逾期交房，购房者不仅可以要求其支付违约金，满足一定条件时还可以要求解除购房合同。《商品房解释》第十一条规定：“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”
由此可知，当开发商逾期交付房屋时，购房者可先与开发商进行沟通协商；协商不成时需及时依法维权。
购房定金不退，怎么办？
关于定金，《民法典》第五百八十七条规定：“给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”同时《商品房解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
因此，我们需区分三种情形处理：若购房人因自身原因放弃购买，则购房人无权要求返还定金；若开发商违约不出售该房屋，开发商应双倍返还定金；若开发商与购房人因不可归责于当事人双方的事由，双方都不存在违约行为，开发商应把定金全数返还。
遇到一房两卖，怎么办？
遇到一房两卖，首先应当考虑能否取得房屋所有权的问题。根据《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”因此不动产物权的变动以登记为准，发生一房两卖时，如其中一份合同已办理过户登记，则该房屋所有权由优先办理过户登记的一方取得。故在现实中当我们意识到自己遭遇一房两卖时，应当第一时间落实该房屋产权登记情况。
若开发商已经为第三人办理了过户登记，则购房人的合同目的已无法实现，此时应当考虑如何向开发商索赔的问题。根据法律规定，此时购房人可要求开发商承担相应的违约责任，包括返还购房款、支付违约金等。值得注意的是，《商品房解释》中删除了关于一房两卖情形中开发商承担房款双倍赔偿责任的内容，事实上该修订更加切合实际，此前虽规定了开发商的双倍赔偿责任，但往往因数额巨大，鲜少能够得到法院的支持。
遇到捆绑销售，怎么办？
《民法典》第五条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”《消费者权益保护法》第九条规定：“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。”可见，捆绑销售行为是违反法律规定的。