“总算是‘上岸’了。再晚半个月，可就和牛小无缘了。”
3月16日下午，许玥在北京市海淀区的一个售楼处内签下二手房买卖合同后，望着马路对面中关村第三小学（万柳校区）（下称“中关村三小”）的粉色教学楼，和一群正拥挤在校门外翘首以盼孩子放学的家长，她长舒了一口气。
中关村三小（万柳校区）大门外，家长等待接孩子放学。 吴斯旻/摄
按照惯例，每年5-6月，北京各城区将开展义务教育阶段的入学工作，这就意味着3-4月，是当年“买房入学”的最后时间，而许玥正是赶上落户上学末班车的家长之一。
回想起自己“秒签”二手房的经历，许玥至今还心有余悸。她最终选定的小区叫蜂鸟家园，位于海淀万柳区，对应着北京“一流一类”的名校——中关村三小，一直以来，该小区有着“海淀学区房天花板”的称号。根据蜂鸟家园的一位房地产销售经理介绍，在过去半年里，该小区内房源均价上涨了300万元左右，并一度出现无房可售的现象。目前，每平方米的均价已达到20万元以上，需求却只增不减，预计3月份成交量可达50余套。
蜂鸟家园小区紧邻中关村三小（万柳校区），建成于2003年，共4栋楼。 吴斯旻/摄
不同于“突击买房”的许玥，另一个北京妈妈麻宁决心“筹备在前”。她告诉第一财经，从备孕时起，她和爱人就开始找房。最近，孩子刚满70天的她在东城区看中了一套约50平方米的学区房。但正当她盘整好资金的时候，这套挂价510万元的房子，一夜间跳涨40万元。
第一财经记者近日调研发现，海淀上地、万柳，西城金融街、德胜等区域的二手学区房市场出现明显升温，并呈现出房源少、报备客流量大、溢价高和成交量多的特点。有行业资深人士透露，自去年下半年起，海淀和西城的多个热点学区的二手房价格涨幅在10％~15％左右。
23日，据海淀房管局官方微信公众号“海淀房管”消息，近期，海淀区房管局联合区市场监管局对上地、万柳等区域房屋交易中介机构，加大执法检查力度对涉嫌炒作“学区房”概念、借机哄抬房价、代理未经房主书面授权委托房源等违规行为进行调查取证。目前，区房管局已检查中介机构门店134家，对存在违规行为的中介机构立案6件，停业自查2家，行政处罚2万元。
24日，第一财经记者致电海淀区教委，负责小升初工作的接电人员表示，2021年，将继续严格执行多校划片和民办摇号。2019年1月1日后，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校。截至目前，北京市城六区均明确提出了新购置的二手房不享受单校划片，而是通过多校划片方式入学。
同时，为缓解北京市义务教育阶段学位紧张的问题，北京市委教育工委副书记、市教委主任刘宇辉日前在北京两会期间接受采访表示，2021年北京市将新增2万个中小学学位。到2025年，北京市将新建、改扩建和接收居住区教育配套中小学150所左右，完成后新增学位16万个左右。
根据北京市住建委制定的2021年房地产市场执法检查工作安排，严查“借学区房等炒作房价”是今年的九大工作任务之一。
“先占个坑位，再租房住”
从决心“入坑”中关村三小到找房看房，许玥的心理预期被不断拔高。
进入3月后，眼看着幼升小的流程即将开启，再算上办理房屋过户的周期，许玥急了。一周前，她在卡里凑齐1000多万元的预备款，并再次来到看过数次的蜂鸟家园小区，从不存在名额占用的4、5个房源里，挑中了一间48平方米左右的一居室开间房，并最终以1030万元的总价全额拿下。
“在这里挑房子，不看单价看总价。”许玥称，由于蜂鸟家园是中关村三小所在的学区里唯一以43-55平米小户型房源为主的小区，这对于前来“占坑”的家长而言，是性价比较高的选择。也正因此，该小区业主在挂售房源时，会忽视5平米左右的面积差距，将总价约定在950万~1100万元，也即是每平米大致在18万~23万元的区间。
在蜂鸟家园小区内，居住密度大，每层多为7-8户，租住人数多。吴斯旻/摄
事实上，对于像许玥这样，孩子要在当年或第二年上学的家长而言，可选择房源的价格和户数会进一步缩小。第一财经记者在实地走访时发现，在链家、我爱我家等多个房地产经纪机构挂售的该小区房源中，总价较低的房子，基本处于业主自身子女还在小学低年级上学的状态，根据“六年一学位”的原则，这意味着，只有孩子在2026年左右上学的家长才可以选择这类房源。
“孩子越大，价格越贵。”上述房地产销售经理告诉第一财经，正常情况下，家长在会提前3~6年左右买房，一方面，总价更低，并可以选择贷款的方式购房；另一方面，根据海淀幼升小“多校划片”后的顺位原则，被调剂的可能性更小。
那么，对于“卡着点”买房的许玥，落户时间短是否会让孩子面临被调剂的风险？对此，许玥认为，“可能性不大。”她向第一财经记者计算了一组数据，去年中关村三小开设了18个班，每个班约30~40人，在生源数相对充足的同时，对口小区数也相对较少，“目前，还没有听说过被调剂的现象”。
不过，许玥称，拿到1030万元的小开间后，“鸡娃”战役才刚刚开始。