近日，海口市龙华区凤凰新村某出租屋内，一具女性尸体在卫生间内被发现，初步确认是一起热水器漏电导致的意外事故。随后记者走访海口出租屋，发现热水器等家用电器已经成为租房标配，但房东会在租房合同主张对自己有利的免责条款。若租客因电器受到侵害，这样的免责条款是否有效，房东是否要承担责任呢？
新海南客户端、南海网、南国都市报记者 陈栋 文/图
海口一出租房内配置的电器。
租客：加装漏电保护器、断电洗澡
陕西的吴先生去年来到海口打拼，目前一直租房居住。“租房的时候，房东家电都配得很齐，但质量和使用年限都不清楚……”吴先生说，为了保险起见给电热水器多装一个漏电保护器，但每次洗澡的时候也担心热水器会漏电。
无独有偶，像吴先生这样对出租房家用电器不放心的租客不在少数。在龙华区租房生活的林女士告诉记者，房东一般给租客装的都是很旧的电器，电热水器一定要装“防电墙”和“漏电保护器”，还要接地线，断电洗浴才安全。
毋庸置疑，功率大的家用电器在使用的时候一定要注意安全，从产品的选择到安装都要遵循相关规定，尤其是使用年限比较长的电器，一定要及时更换，不然发生了漏电事故，就会造成人员伤亡。而随后，记者发现新闻曾报道多起热水器漏电被电身亡的事件，而出租屋则更是安全隐患的重灾区，究竟又是什么原因呢？
出租屋：房东追求利润，家电用了很久不换
在海口的一些城中村、小区，都不乏租客的身影出现。精装修、拎包入住、配套齐全……成了很多房东招揽租客的亮点。在记者走访的过程中，热水器、空调等家用电器成了一些出租屋的标配，价格更高一点的小区出租屋更是配备了电视、洗衣机、燃气灶等等。
“热水器是哪一年的？租住的过程中电器坏了怎么办？”在海口市龙华区的一处公寓内，陪着记者看房的房东立马回应道：“我这个房子是2018年装修好开始租的，现有电器都是那一年新买的，绝对不会坏”。但随后，记者从房东拿出的租房合同中看到，“乙方(租客)入驻后应注意安全用水、用电、用煤气，自觉杜绝一切室内安全隐患……若发生一切事故由乙方自行承担。”租房合同的免责条款，成了房东们规避法律风险的“共识”。但如果真的发生事故，房东们坦言“逃不脱”，但他们认为可能会在责任划分上更有利一点。
李先生是职业的“包租公”，从业主手里承租了几栋楼对外出租。而据他透露，海口目前的租房市场大部分都是这个模式，他和业主签订了5-12年的承租合同，然后对房屋进行装修、配置家电。“前期的投入比较大，为了吸引租客基本都是购买新家电、家具，家电用的后面肯定也会出现问题，但到后期房东为节约开支肯定也不会换，最多修一下”李先生告诉记者，出租屋为节省成本，电线走线的时候一般都走明线，电线老化和漏电的安全隐患就更大。
此外，对于一些“漏电保护器”等防护措施，一些出租房也会安装。但因为缺少专业的电工人员，出租屋的家用电器检修以及一些防护措施的后期维护，基本上无从谈起。最多，在电器无法使用时，房东会找物业或者临时的维修人员进行修理。对于出租屋出现的这些安全隐患，多年从事租房工作的林先生说道，租房市场还需相关职能部门进行规范，房东主动投入维护的概率很小，但政府部门明确规范细则，达成什么样的条件房屋才能出租，从而倒逼市场，减少带“病”出租。
租房合同中的免责条款。
律师解读：房东不能仅凭格式合同中的免责条款减轻、免除责任
出租房内很多的电器或者电路，因常年没有维护，存在很大的安全隐患。租客因为出租屋的电器导致人身伤害时，谁应该承担责任？其中又会涉及哪些法律问题，记者就相关问题采访了海南佐宸律师事务所主任钟敏律师。
1.若租户和房东或者中介签订租房合同，发生触电等意外后，谁应该承担责任？
钟敏律师：不管是房东还是中介，在将房屋出租时就必须保证房屋的安全性，其中自然也包括家用电器的安全性。房东或者中介在对外出租收益的过程中，应该对屋内的家具、家电负有保障正常、安全使用的义务，若存在安全隐患，出现了事故，他们当然都需要担责。
如果房东是通过正规渠道购买的电热水器，有相关认证，而且又做了相关防护装置的话，经司法鉴定可以证明是热水器本身的产品故障导致的，即房东完全没有过错的情况下，在房东承担了相关责任后，可以向热水器生产厂商和销售者索赔。
2.在一些租房合同中，房东或者中介公司为了规避风险，在租房合同中约定，租房在租房期间要注意安全用水、用电、用煤气，若发生一切事故有租客承担。这样的合同约定是否有效？
钟敏律师：一般而言，基于市场流动性的需要，我们日常生活中签订的大多数房屋租赁合同都是由房东或者中介公司事先准备好的格式合同，《民法典》第四百九十七条第二款规定“提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利”的格式条款无效。
房东或者中介公司应当按照合同约定将出租房屋交付给租客，并在租赁期间保证租赁房屋符合约定的用途;租客也应按合同约定的方法使用租赁的房屋，包括房屋租赁合同中提示的注意安全用水、用电、用煤气。
如果是因为租客自身使用不当的原因导致事故发生的，租客自身需要承担一定比例的责任或者主要责任;但是如果经鉴定发现是房屋设备原因造成的事故，房东或中介公司需根据事故原因承担相应比例的责任，不能仅凭事先签订的格式合同中的免责条款而不合理地减轻、免除自己的责任。
3.在租客租赁房屋时，为了保障其合法权利不受侵害，律师有哪些好的建议？
钟敏律师：出租房发生因电气设备的老化而引起的事故，房东或者中介公司应当承担赔偿责任。但如果租房协议上写有电路、水路等由租客管理，损坏由房东或者中介公司负责修理等条款的，可以要求租客赔偿损失。关键是看房东和租客双方签订的房屋租赁合同上是怎么约定的，参考合同来判断赔偿责任人。