深圳某房地产公司市场部人士杨怡（化名）对记者表示：“目前，购买二手房的人大多处于观望状态，成交的大多数是龙岗这种成交价和指导价本就相差不大的区域。龙岗位于深圳东部，而深圳楼市比较火热的地方在西部，因为有前海自贸区等政策加持，所以指导价对西边的楼市影响比较大，东边影响并不大。”
房价不降但成交降温
深圳楼市仍面临价格不透明问题
价格上也许没有明显的体现，不过，指导价政策对楼市热度的影响立竿见影，从业人员实实在在感受到了楼市降温，带看、成交数量都有所下降。
“成交量确实比1、2月份少了。”中介王华（化名）对记者表示，他所在的罗湖某中介大区3月中旬的一个周末只成交了5套房。
另一名中介王岩（化名）告诉记者，政策只影响一时，目前大家更多是在观望，房价并没有明显下跌。但如果是投资进场，现在可以考虑了，因为市场热度确实下来了，现在还能和业主谈谈条件，不像去年一样，业主一天一个价，态度强硬不好谈。
银行放贷方面也有变化。指导价政策发布之后，光大银行深圳分行、建设银行深圳分行等多家银行均表示，将根据官方发布的二手房参考价格作为按揭贷款的参考依据，也就是说，如果银行严格按照指导价发放按揭贷款，但买卖双方的实际成交价格又高于指导价时，购房者便要拿出比原来更高的首付款才能买下同一套房子，再加上深圳近期打击“经营贷”等违规流入楼市，这无疑也“劝退”了一些资金本就短缺的购房者。
这一点从数据上也可以看出，深房中协根据深圳市住建局房地产信息平台预录网签合同数据分析，2021年第11周全市二手房网签988套，环比下降0.3%。
深房中协分析认为，从开年后三周的网签走势分析，网签量基本维持在1000套以内，因此可以大致判断，新政发布至今，市场已进入低位横盘期，在宏观金融政策无明显变化的前提下，随着新政的持续发酵，低位横盘恐怕会持续一段时间。
“现在深圳楼市还有一个问题，就是价格不透明，这给中介留下来很大的操作空间，毕竟他们掌握着更多的价格信息。”杨明说道。
近期，一起深圳中介吃差价的事件曝光，据《南方都市报》报道，今年2月，李先生通过深圳德佑御珑苑A店门店购买二手房，签订了合同。当时商定的房屋总价为1940万元，并额外支付超21万元的中介费。但其后来发现三方合同不一致，并了解到业主的交易底价为1880万元，其中60万元差价业主转给了中介方。
德祐方面回应称，三方实际签署的房屋买卖合同是一致的，合同中房价统一为1940万元、佣金统一为21.34万元，买卖双方都知情且签字。但在后来系统申报时，出现了佣金不一致的购房合同，这也是经纪人为规避公司规则，篡改了三方实际签约的房屋买卖合同。随后，该名经纪人受到了处罚，对客户履行120万元的赔偿。
一位中介告诉记者，必须要和业主面对面谈，才能更大程度上避免中介吃差价的情况出现，“特别是价格不透明之下，这种暗箱操作更便利了”。
目前，记者在链家官网已经无法找到同小区其他已成交房源的成交价格，而二手房挂牌价都是参考价，显然，参考价不一定是业主的心理价格，购房者无法用成交价格作为比对，自然不知道是买贵了还是买便宜了。
“其实业主对房价没那么敏感，特别是不长期关注房价的业主，也不太清楚目前房子的价格，所以现在很多业主就会在业主群里沟通交流，比如说房子挂出去之后带看量怎么样，或者成交价格是多少，以给其他的业主一个参考。但效果也不太明显，因为不同楼层、不同朝向、不同格局的房子价格都不太一样，具体的还要双方一起谈。”长期观察深圳楼市的王媛（化名）对记者表示。
新房升温
房价上涨预期降低？已有人停止“打新”
深圳二手房市场降温的背后，是新房的升温。
目前，新房还不受指导价的限制。另外，由于深圳的新房和二手房价格存在倒挂，因此，新房一直受欢迎，也有中介在采访中对记者表示“新房市场比较火热”。
比如深圳近期开盘的新楼盘——罗湖缙山府的407套房源近6个小时全部售完，均价约8.9万元。
吴春薇对记者表示，深圳新房市场一直相对较热，二手房参考价出来之后，也把部分购房者引流到了新房市场，助推了新房市场的火热状态。不过。现在购买新房的资质审核越来越严格了。
以今年3月8日开盘的笋岗中心万象华府为例，销售时购房者需要在“i深圳”APP（深圳市政府打造的全市统一移动端政府服务平台）上登记购房意向、线上提交和审核资料、线上公证选房等，也就是说，购房者买房的全环节都要留痕且同步到政府部门。
在客户积分排序规则上，该新楼盘也明显向“刚需”倾斜，10年内（含10年）在深无住房转让记录，现名下无住房的可以积40分，2-10年内（含2年）在深有住房转让记录，现名下无住房的则积20分，其余则按照家庭或单身户籍情况、子女情况等加分。
据吴春薇了解，现在推出的新盘，积分不到70分，基本上很难抢到。
与买房审核更严对比的是，购房者对深圳房价上涨的预期已经没有此前那么“旺盛”，“打新”也就更为理性。
“庆幸去年年中买了房，后续房价一直在涨，但是指导价出来之后，我的一些朋友已经停止‘打新’了。主要是上涨预期没有那么强烈了，这几年也不期待什么大涨了。”吴洋表示。
中介王岩也称：“目前主流观点对深圳还不看跌，但是维持去年的涨幅比较难了。”
记者在采访中感受到，“稳”已经成为深圳楼市的后续走向的核心关键字和市场共识，大多数受访者认为，现有房地产政策短期内不会退出，甚至可能出现加码的情况，比如在学区政策方面，引导“房住不炒”，打击投机购房，保障刚需住房，维稳房价，既不大跌，也不大涨。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，指导价政策有助于房东和中介等理性定价，是促进二手房市场稳定的重要保障。这也有助于确保深圳2021年二手房价格的稳定和市场预期的稳定。其次，二手房市场过去一直存在一个问题，即交易情况不清晰、不透明。深圳此次发布，说明后续将从信息公开等角度，不断引导市场预期稳定，具有积极的作用，也是后续房地产长效机制的重要保障。
