深圳楼市，往往一点风吹草动就吸引全国人民的目光。
2021年2月8日，深圳市住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》（以下简称指导价政策），意在引导市场理性交易，稳定市场预期。
如今，距离指导价政策出炉已经一个多月，深圳楼市调控效果如何？房价真的降了吗？
变化在悄然发生。2020年，深圳因“万人摇号”、房价上涨、“打新热潮”而屡上热搜，买下一套新房直接增值500万元似乎也不足为奇。但从2020年7月15日开始，风向已经改变，深圳市住建局等相关部门重拳出击，维稳市场，出台了多项新政策，不仅调高了深圳购房资格的门槛，还严格限制“假离婚”购房、打击首付贷，伴随着指导价政策的落地，深圳楼市正式从“火热”状态熄火。
深圳楼市调控密集出重拳：
提高购房门槛 二手房参考价发布
这场针对深圳楼市的全方位调控可追溯到2020年7月15日，彼时，深圳市住建局等多部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），大幅调整了限购措施，还区分普通住房和非普通住房，调整了首付比例，从购房资格到贷款全面收紧。
按照《通知》规定，深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。而原规定则为：本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）执行限购2套住房的政策；本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购1套住房，而并没有对个税或社保缴纳的年限进行规定。
到了2020年底及2021年初，一系列调控政策更是接连出台，补漏洞、加力度。
1月23日，深圳市住建局发布《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，规定购房人不得采取弄虚作假、隐瞒真实情况，或者提供虚假证明材料等方式申购商品住房，违反规定的购房人或相关责任人，住房建设部门可采取停止相关人员在深圳购买、承租保障性住房和人才住房资格三年；已在公共住房轮候名单内的，取消其轮候资格；停止相关人员在深圳市的住房公积金贷款资格三年以及将相关失信行为推送市公共信用信息平台，进行联合惩戒等举措。
2月8日，深圳市住建局发布的指导价政策，更是下了一记重锤，全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格首次“揭秘”，普遍低于市场成交价。
那么，在如此严格的调控之下，深圳楼市是否已“偃旗息鼓”？
深圳房价降了吗？
有业主按指导价卖房 新政对东边影响不大
深圳政府之所以对楼市“大手笔”调控，与该市二手房价格一直上涨不无关系。国家统计局数据显示， 2020年2月-2021年2月的12个月内，深圳二手房销售价格环比连续上涨，其中，去年3~9月份，环比涨幅均超1%，今年1月份环比涨幅也高达1.7%。
安居客新房深圳区域主编吴春薇认为，2020年深圳房价之所以上涨，一方面是货币宽松所致，另一方面，疫情触动之下，大家纷纷寻找更能保值的资产，因此，房产便成为了首要目标，再加上深圳特区成立40年等氛围，大家对房价上涨的预期比较高。
指导价政策则直指高房价，发布后，深圳楼市一时哗然，就在人们纷纷议论是否真的会有业主会按照指导价出售的时候，胡先生成为了那个“吃螃蟹的人”。
据记者了解，胡先生名下一套坐落于龙岗摩尔城的144平方米大四房，且带价值约50万元的全屋装修，最终按3.38万元/平方米的参考价售出，总价为486万元。
这套房源发布后，立刻吸引了不少中介和购房者前去看房，有购房者称可以全款买房，胡先生仍决定不涨价，且以抽签的形式出售。他说：“既然出了这个政策（即指导价政策），就应该遵守。
但胡先生也对贝壳财经记者坦言：“从我内心来说，房子确实卖亏了，明显低于市场价，每平方米大概低了6000元~7000元，几十万的装修也没算在总价里。但因为说话要算数，最后我也没有加价卖。”
不过，贝壳财经记者拿到的一份过往成交价材料显示，同小区同户型的房子2020年12月份的成交均价与指导价相差不大，不过，同小区小户型的均价普遍比大户型贵几千元，因此小区整体均价也更高一些。
像胡先生这样按指导价卖房的并非个例。一位大型公司的中介3月中旬在朋友圈发布了一条二手房信息称，可读龙华教科院附属学校9年一贯制，128平方米，放盘665万元，比指导价666万元还低1万元。
指导价政策出台之所以引发关注，最主要的原因还是指导价普遍比实际成交价便宜。
以南山新一代大厦为例，今年1月份有业主以10.3万元/平方米的均价成交，但指导价却为8.83万元/平方米，按38平方米的面积计算，若按指导价出售，那么一套房子就少卖50多万元。
尽管价格可能比市场成交均价低，却依然有业主愿意按指导价卖房，这是否说明在经历多轮调控后，深圳的房价整体降了？
贝壳财经记者采访多位购房者、中介及房地产行业从业者了解到，降价感受并不明显。
一位10年“老深户”杨明（化名）在2020年“打新”中“上车”，他长期关注深圳楼市。杨明告诉记者：“指导价出来之后，房价是‘象征性’降了一些，但降价更多的是那些本来就不好卖的房子，比如户型大总价高、户型不好、位置不好等的房子，一些热点的楼盘或者豪宅价格并没有明显下跌。”
另一位也在去年“上车”的深圳购房者吴洋（化名）说：“有一些小区的均价主要是靠小户型拉上去的，大户型单价普遍比小户型要低一些，所以指导价其实对非热门区域的大户型影响不大，毕竟指导价和成交价相差不大，但是对同小区的小户型房还是有一些影响。”