朱界平:首先房东应该先向公安机关报案并固定证据,根据《治安管理处罚法》的规定,故意损毁公私财物的,处五日以上十日以下拘留,可以并处五百元以下罚款;情节较重的,处十日以上十五日以下拘留,可以并处一千元以下罚款。损坏私人财物数额较大或有其他严重情节的还可能构成刑事犯罪。
记者:房东后期和租客续签书面合同,原合同是否还有效?
律师:房东如果联系不上租户,可以在房屋所在地的基层人民法院提起民事诉讼,要求租客支付租金,缴纳欠费,赔偿损失等。根据《民法典》第七百三十四条规定:“租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。”因此,即使没有书面续签合同,房东在原合同项下的权利也依然存在。房东可以要求房客支付租金,缴纳水、电、气、物业费等。
记者:租客如果一直不出面解决此事,会面临什么后果?
朱界平:房东到法院起诉后,法院可以缺席判决。租客玩消失的后果就是丧失了抗辩权,房东如果获得胜诉判决后,就可以向法院申请强制执行,如果在强制执行过程中租户仍然不配合履行义务,租户就可能会被法院限制高消费,比如不能买飞机票、高铁票、动车二等座以上座位的票,符合失信条件的,还会被纳入失信被执行人。甚至还可能因为拒不履行生效判决而构成犯罪。
记者:对租客和房东有什么需要提醒的事项?
朱界平:无论是房东还是租客都应该遵守诚实信用的原则。需要提醒的大概是以下这几个方面:首先是要对权利义务在书面合同中进行明确的约定,租赁期限届满之后如果要续租,还是建议继续签订书面协议,以免出现房东突然告诉租客搬家,租客可能一时间找不到合适的房源的情况,或者租客突然要退租,房东面临房屋空租的损失的情况。
其次,对于房东来说,收取部分押金是有必要的,以免房屋或屋内物品受到损害无法得到补偿。并且对于租户缴纳水、电、气、物业费的时间最好作出明确的约定,特别是租赁期限长的,房东可以在适当的时候去询问物业租户是否缴纳水费、物业费,还可以通过网络途径查看租户是否及时缴纳了气费、电费等,以免租户“跑路”时留下太多欠缴的费用。
再次,对于租客来说,最担心的就是房东突然收房以及退房后房东不退还押金的情况,因此在签订协议时要写明租期,以及如果房东中途要收房需要支付的违约金,还应当对退还押金的时间进行明确的约定。
最后,对于双方来说,在签订合同时应当保留对方的身份信息比如电话号码、身份证复印件等,有了明确的身份信息一旦出现纠纷,在诉讼时才能有明确的被告。
(文中人物王洁、郑晓明为化名)