封面图 | 电影《寄生虫》剧照
文｜风马牛 （微信公众号：冯仑风马牛）
受疫情影响，今年 5 月份韩国就业人口同比减少 39.2 万人。但白承敏（音译）还是要求妻子辞掉护理工作，以实现他们一生追逐的梦想——购买自己的公寓。
对于这位居住在首尔的 35 岁设计师来说，因为政府出台的政策，放弃妻子 5800 万韩元（约合人民币 33 万元）年薪的工作，才能大大增加他们的买房机会。
然而，从 7 月份开始，形势发生了变化。
仅 7 月一个月，首尔房产交易量高达 14.1 万套——这相当于 2019 年北京全年二手房的交易量。创下了历史最高记录，足以见首尔人买房的疯狂。
韩国相关部门统计的数据显示，首尔的房价在过去三年时间里上涨了 52% ，尤其是今年上半年最为凶猛，达到 30% ，创下了历史最高记录。
随着首尔房价的暴涨，白承敏的买房梦，彻底破裂。
01
很多韩国民众担心房价继续攀升，着急出手购房，掀起了一拨恐慌性购房潮，拉动了房价迅速上涨。
恐慌性购房已经引发出了一个负面循环：买房的人越多，房价涨得越快越高；房价越贵越涨得快，更加刺激购房需求激增。
疫情爆发后，韩国的这种循环显著加速。
7 月份，首尔市内一处预售 110 套房的高层公寓楼盘吸引了 37400 多人前来预购，竞争比例高达 340:1 ，刷新韩国楼盘预售最高纪录。整个 7 月份，首尔的住宅成交量同比狂飙了 118% ，环比也大幅增加了 37% 。
目前，首尔市的公寓平均售价首次超过了 10 亿韩元(约合人民币 580 万元)，而 2013 年初才只有 5 亿多一点。七年来，这座城市的房价几乎翻了一番。
并且，首都圈的购房热已经传导到了非首都圈地区。今年二季度，釜山、大田、大邱、蔚山和光州等五大直辖市的小型公寓也交易火热，较去年同期增长约 40% 。
韩国总人口大约为 5200 万，而首尔都市圈（首尔、京畿道、仁川）一地就汇聚了约 2400 万人口，占整个韩国人口的 46.2% ，接近一半。其中，首尔就有 1000 多万的人口。
大量人口的聚集，使房子本身就成为稀缺资源，客观上拉升了房价。
首尔过多的人口也拉高了房价
与房价持续上涨形成鲜明对比的是，过去三年多，韩国的经济持续萎缩，从 2017 年的 5.45% 降至 2018 年的 3.4% ，2019 年大幅萎缩至 1.1% 。鉴于今年爆发了疫情，经济增速可能进一步降至负数。
正因如此，7 月 16 日韩国央行利率进一步降低到 0.5% 的历史低点。
不少媒体认为，韩国的低利率推高了房价。
但事实上，疫情之下，美国、日本等发达国家都纷纷选择降低利率。这些国家并没有发生房价飞涨的情况。
今年 3 月份以来，纽约曼哈顿的房屋销售同比下滑了 56% ，相比较而言，高端房地产市场的冲击更显严重；日本东京圈新房发售量跌至 27 年来低点；澳大利亚房价已连续下跌三个月……
当大多数国家房价都在暴跌时，韩国首尔的房价却一飞冲天，这背后的因素，恐怕并非是降低利率这么简单。
02
真正推高首尔房价的，正是韩国政府的房价调控政策。
2017 年文在寅高喊着「房价正义，所有勤劳的人都能买上房」的口号风光上台，成为韩国总统。
上台三个月后，总统府就有 6 名高层官员因贯彻房产调控政策不力，被迫递交辞呈。
这也让民众看到了文在寅控制房价的决心和勇气。
文在寅竞选前承诺打压房价
在这三年里，文在寅实施了 23 项关于房价的调控政策，但讽刺的是，这些政策并没有成功限制房价上涨，反而使首尔的房价再创新高。
2017 年，文在寅就任之时，首尔住宅的中位数价格只有 6 亿韩元（约合人民币 353.1 万元），三年时间暴涨 50% 以上，达到 9.25 亿韩元（约合人民币 544.3 万元）。成为全世界一线城市中涨幅最大、涨速最快的一个。
一位首尔民众称，「文在寅的政策，都是短期维持房价。这么多政策就像永无止境的打地鼠游戏，政府打这，那里冒头，打那这里冒头，搞得人心惶惶，最后全国都在炒房，一套房转手就能卖好几百万，但我们的劳动价值却一落千丈。」
去年 12 月，韩国政府制定房产新政，规定市值超 15 亿韩元(约合人民币 870 万元)的房产必须全款购买，禁止银行贷款。这一政策出台当天，首尔江南区豪宅价格平均涨幅超过 20% 。
此后，韩国楼市出现了首付迅速攀升、房价暴涨、一房难求等现象，民众贷款也变得愈加困难，继而引起三、四十岁群体对政府的抗议活动。
今年 7 月 10 日，政府提出对特定地区拥有 2 套及以上住房的居民征收 1.2% 至 6% 不等的房产税。购房一年内的进行房屋交易的需缴纳 70% 的税，购买两年内交易的需缴纳 60% 的税。
也就是说，假如买房一年内要卖房，赚了一百万，要上缴高达七十万的税。毫无疑问，政府想打压投机性的房屋买卖。
但由于这两项措施将在明年生效，这才导致近期韩国楼市开始暴涨。越来越多的民众希望在明年政策生效之前，完成房屋的交易。
原本控制房价的政策，成了韩国楼市爆发的导火索。
随着韩国购房热的兴起，韩国家庭负债规模再创新高。根据韩国央行近期公布的数据，二季度韩国家庭负债总额高达 1637.3 万亿韩元，约合人民币 9.5 万亿元，也是韩国有数据统计以来的最高值。
