一切源于那场世纪交易。真金白银砸下的199亿元，让原本就资金堪忧的富力埋下负债危机。2020年上半年，疫情“黑天鹅”突袭，销售端承压酒店持续亏损，富力现金短债比刷新历史新低。“三道红线”收紧房企融资，曾经的“华南虎”紧急启动减磅计划，上演一场绝地求生。
近日，监管部门拟出台新规控制房企债务，设置“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。以此为标准，富力精准踩中”三道红线“，债务问题接近风险阈值，官方将限制其有息负债规模的增长。
负债居高不下，股东再度将矛头指向2017年的那场世纪交易。彼时，富力斥资199亿元从万达手中接盘77家酒店，这笔数字接近富力当年全年净利润总额。今年疫情之下，酒店成为烫手山芋，持有越多亏损越大。截至6月30日，富力酒店运营录得9.36亿元亏损。
自救刻不容缓，暂停拿地、降价促销、甩货回款……富力不断加码求生，以期缩短红灯时间。“我们有减磅计划，无论是投资物业或者发展项目，我们都有出售的计划。在未来的一段时间，我们还是会再减轻负债。”8月21日，富力地产董事长李思廉在2020年中期业绩会上坦言，降负债将是富力今年的重点工作。
No.1
酒店亏损额扩大
接手万达77家酒店后，富力摇身一变成为全球最大的豪华酒店业主。目前，富力共运营酒店90间，总建面395万平方米，总房间数27173间，分布与70个城市，主要集中于中高端定位。
疫情突袭，酒店业受到重创，成本高昂的高端酒店承受的压力更大。艾媒咨询报告指出，以2019年春节期间旅游收入规模推算，2020年疫情给旅游业带来的损失预计超5000亿元，相当于第一季度国内生产总值的2%左右。《疫情对中国住宿行业的影响与趋势报告》显示，仅在2月份，中高端酒店平均应收同比降幅为86%。
疫情对酒店行业的影响有多大，富力显然最有发言权。在年初举办的股东大会上，李思廉直言，现阶段酒店方面没有办法给出好消息，酒店全年经营净利润将比年初预计的低一半左右，大概会影响数亿元的现金收入。
尽管富力方面表示，今年一季度酒店一度暂停。但随着经济重启旅游业回暖，富力酒店业务在二季度快速复苏。截至7月，部分酒店已恢复正现金流。但随着2020年中期业绩报告的公布，酒店亏损数据得以直观浮现。
2020年上半年，富力酒店运营板块录得9.36亿元亏损，去年同期亏损额为4.2亿元，亏损额同比扩大122%。值得注意的是，在此之前富力酒店板块已连续多年亏损。2017-2019年，缺口分别为1.46亿元、4.59亿元和10.08亿元。
酒店是需要长期运营的生意，投入成本巨大且回报周期缓慢。从万达手中接手的酒店尚处在投入期，成为压在富力身上日渐增重的包袱。数据显示，上半年酒店酒店运营分部负债约为18.6亿元，去年同期该数值为16.8亿元，同比增长10.7%。结合运营数据和负债情况看，在投入巨资后，酒店板块不仅未如预期般给富力带来现金流入，反而在负债端不断施压。
No.2
“三道红线“压顶
昔日的”华南虎“，如今正负重走在降债之路上，寻找”绿洲”。
随着监管部门拟设”三道红线“控制房企有息债务增长的消息传出，富力债务问题接近风险阈值的压力进一步暴露。
从负债数据看，截至2020年上半年，富力的资产负债率为80.37%，净负债率为177%。由于房地产实现预售制，采用剔除预收账款后的净负债率指标来衡量房企的偿债能力更为直观。2017年—2019年，富力地产的净负债率分别为169.55%、184.06%和198.88%远高于同量级企业。来自亿翰智库的数据显示，2019年销售金额位于1000亿元至2000亿元之间的房企平均净负债率为100.1%，富力同期的净负债率是同行均值的两倍。
比负债高企更危险的信号是现金吃紧。截至今年上半年，富力的短期借款达到748.03亿元,现金与短期借款比值为0.24:1，手中的现金已经不足以偿付短债。
随之而来的是机构评级下调和资本信心滑落。今年5月，穆迪将富力的评级由“Ba3”降至“B1”，展望从“观察”名单变为“负面”。穆迪对富力的经营现金流疲弱以及未来12-18个月内大量债务到期的担忧，负面展望则反映了富力地产和富力香港在未来12-18个月的再融资需求较高。
面对负债压力，李思廉表示，富力今年将有出售物业以解资金难题。未来9个月富力将处理250亿元-300亿元的债务，中间超过一半已经有重组的安排，其它的会靠资金和销售来抵消。“我们会再减轻负债，因为减轻负债，评级才有得升。
No.2
启动自救
房企的银根主要有两个来源，一是举债，二是卖房。前者窗口收紧，富力的希望压向销售端。
今年2月15日，富力启动线上卖房活动，优惠措施包括无理由退房、差价补偿和到访奖励等。与此同时，全民营销再度启动。不久前，富力还联手知名主持人李湘进行线上卖房，并跨界与广汽汽车携手促销，为拉动销售助力。
除了拓宽销售渠道，从均价亦可看出其降价促销的力度和决定。今年上半年，富力总体平均售价由1.04万/平方米下降12%至9200元/平方米。
然而，促销效果却未如人意。今年上半年，富力仍然交出了一张窘迫的成绩单。1-6月，富力地产实现协议销售额为510.6亿元，同比下降15.21%，仅完成全年目标的34%。在克而瑞研究中心发布的《2020年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，富力地产排行第25名，去年同期为21名。
与此同时，富力上半年毛利率下滑至32.78%，为三年内最低，此外，富力的营业收入及净利润分别下滑4%和-6%，是过去三年来首次下降。
迫于资金紧张、销售端回款乏力， 富力开始收缩拿地策略，从源头节流。今年上半年，富力所购置的土地储备权益可售面积约为243万平方米，合同金额为人民币60亿元。去年同期，富力共购入建筑面积约653万平方米的土地，拿地金额为177亿。在《2020年上半年中国房地产企业拿地排行榜》中，富力地产新增土地价值仅排在67位，新增土地面积排在41位，拿地力度远低于同量级房企。
