长沙期：《民法典》与《九民纪要》视角：商业银行合同条款设计 与银行信贷业务、法律风险防控高研班
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导读：起因是开发商欠债，而成龙未及时办理房产证。因为房产仍在开发商名下，所以开发商的债权人要求执行……
来 源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）综合每日经济新闻（作者 包晶晶）、清流工作室（作者 梁耀丹）、镁刻地产、乐居财经（作者 张文静）、天眼查、公开信息
成龙资料图。图 / 视觉中国
北京二环内，成龙两套豪宅将被拍卖，怎么回事？
近日，一则北京市第二中级人民法院裁判文书透露了巨星成龙两套豪宅即将被法拍的尴尬处境。
开发商欠费被执行，买了十多年的豪宅要被法拍？
这2套将于9月28日开始拍卖的豪宅，位于北京二环路内东直门大街NAGA上院2号楼1001室、1002室。瀚海法拍网显示，“NAGA上院99席专为鼎级人士打造的高档住宅，开发商抱着‘为一群好朋友，找一群好邻居’的理念盖房，最小面积300平方米，最大面积600平方米。”
成龙豪宅外景曝光。图 / 视觉中国
房屋的主人是成龙，为何又因为开发商欠债被拍卖？发生了什么？
成龙大哥躺枪了
购房13年未办房产证
据查，由于该房产目前依然在开发商名下，而开发商御嘉置地有限公司（下称御嘉置地）涉及债务纠纷，“成龙的豪宅”也成为被处置的资产之一。
法院公开资料显示，NAGA上院为御嘉置地开发，2006年4月，成龙（陈港生）通过旗下公司中泰国际集团有限公司（下称中泰成龙）以总价人民币3360万元购入两套房产。其中，1300万元为购房款，2060万元为陈港生以经纪公司“JACKIE&WILLIE”授权其参与御嘉置地NAGA上院代言的费用折抵。
随后，这两套房屋一直由成龙及家人居住使用，并有林凤娇、陈祖明（即房祖名）等居住期间缴纳水、电、煤气等物业费用为证。但因种种理由，十余年来中泰成龙公司并未办理正常手续。
那为什么成龙的房子沦为司法拍卖？御嘉置地公司在2007年底房产交付给成龙后，这两套住宅却一直未依约办理产权变更登记手续。后来因开发商债务纠纷，北京天鸿控股（集团）有限公司向御嘉置地公司提起仲裁并向法院申请强制执行。在法院执行过程中，成龙旗下的两套房屋及车位正处于查封范围内。
据瀚海法拍网显示，成龙位于北京二环路内东直门大街NAGA上院2号楼1001室、1002室的房产将于9月28日上午10点开始拍卖。房屋建筑面积为1217.5平方米，起拍价为7191万，拍卖网站标注的市场价为1.2亿，目前有6人预约看房。
2019年，成龙旗下公司中泰成龙国际集团有限公司向北京市第二中级人民法院提起诉讼，要求停止对两套房产及车位的强制执行。之后，北京市第二中级人民法院判决停止对涉案房屋的执行。
2020年6月，因开发商债务纠纷，天鸿控股不服北京市第二中级人民法院的一审判决，向北京市高级人民法院提起诉讼，要求撤销一审判决，改判驳回中泰成龙公司所提诉讼请求。
北京市高院认为，“中泰成龙公司对于未能及时办理位于北京市东城区东直门内大街9号院2号楼1001和1002号房屋（以下简称涉案房屋）的产权证存在过错，且根据建设部、商务部、国家发展改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，中泰成龙公司作为未在境内设置分支机构的境外企业不得在境内购买商品房，其无法取得产权证。”
此外，“根据陈港生自行提交的证据，涉案房屋系交由陈港生个人，无证据证明中泰成龙公司已占有涉案房屋。中泰成龙公司不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件的任何一项，同时，中泰成龙公司亦不符合执行异议复议规定第二十九条之规定，故不应停止对涉案房屋的执行。”
至此，NAGA上院的99席豪宅中，共有19套拍卖房产，比例高达20%。
Naga上院房产被频繁拍卖的背后，是御嘉置地的经济困境。
公开资料显示，御嘉置地实际控制人为李建国，其通过御嘉投资控股有限公司控制御嘉置地84%的股份。
据天眼查，目前御嘉置地自身风险已达140条。李建国自身风险也已达37条。
为什么2007年至今没办证?
为何2007年交付的房产至今未办理产权变更登记手续？
根据御嘉置地公司的说法，涉案房屋所在项目于2004年取得预售许可，于2009年1月6日办理完大产权证，后陆续为购房人办理小产权证，大部分业主在2010年—2011年期间由买卖双方配合办理完小产权证。之后的2012、2013年因为已经销售的差不多了，故很少办理小产权证。2014年因为一套尾房销售，再去办证时，发现办不了了，开始得知的原因是御嘉置地公司名称变更，与备案的不一样。2015年御嘉置地公司名称变更回去，还是办不了，发现还有欠税的问题，开不了购房发票，影响办证。通过买卖双方配合办理小产权证的最后一套房屋的时间为2013年，后续办理小产权证的只能通过向法院起诉，由法院出协助执行通知书。整个项目一共99户，已经办理小产权证的91户左右，其中通过诉讼办理的有7-8户左右，2017年通过诉讼办理了3、4户。
