2020年初以来，地产行业在二级市场表现不佳，先是受疫情影响，继而政策严控。但是，地产行业基本面的恢复却很快，显示出极好的韧性。近期，克而瑞发布2020年8月房地产公司销售排行。8月主流50家房企单月销售金额8978亿元，环比增长6%，同比增长27%;销售面积为6740万方，环比增长8%，同比增长27%。1-8月主流50家房企累计销售金额58281亿元，同比增长5%;累计销售面积为42898万方，同比增长6%。预计后续房地产仍将处于健康稳定发展趋势。
美国同样如此，货币宽松下，抵押贷款利率降至历史底部。在财政大力救助下，居民收入所受冲击远小于2008年。复工先后方面，建筑和地产行业排序靠前;金融支持方面，对抵押贷款有大力度的豁免延迟。需求方面，疫情提升了独栋住宅的吸引力。疫情后，美国地产迅速回暖，横向对比，恢复速度领先工业、消费和服务业。
因此，中美两大国地产经受疫情的考验，让我们重新思考地产的本质。房地产是特殊商品，有两种功能：一是居住功能，二是投资功能，这两种功能是统一的，但是居住功能永远是第一位的。房子能够用来投资的基础是房子可以用来居住，房地产作为耐用消费品可以长期使用，可以出租;房产具有保值性的根本原因就是土地的稀缺性和不可再生性，而货币是可以无穷增发的。房地产具有抗通胀属性，能部分分享经济增长红利;长期来看，全球货币超发是普遍现象，广义货币增速多高于名义GDP增长，能够跑赢印钞机的资产不多，在多数国家大都市圈的房地产是其中之一。
根据恒大研究，1970-2017年23个经济体房价累计涨幅中位数为20.6倍、年均增速平均为6.5%，其中有南非、英国、澳大利亚等7个经济体累计涨幅在40倍以上或年均增长超过8%，也有德国、瑞士、日本、泰国等4国累计涨幅低于4倍或年均增长低于3.5%。总体来看，大部分经济体本币房价上涨主要是货币现象。 长期因素是人口
一国内部哪个区域房价涨幅最大？人口流入的大都市圈。由于人口向大城市及大都市圈集聚，首位城市房价涨幅显著超过全国平均水平。比如英国伦敦最近50年房价涨幅达106倍，远超英国整体的61倍。人口流入幅度大的地区，房价涨幅可能更大。当前纽约地区虽仍为美国第一大都会区，但过去近60年人口增幅明显不及洛杉矶地区，因而房价涨幅相对较低。1975-2017年，纽约分区房价上涨9.5倍，明显低于洛杉矶分区的13.9倍。
