9月21日
中国消费者协会发布
不公平格式条款点评系列五
邀请中消协律师团律师
对消费者反映强烈的
商品房买卖、租赁、装修、物业
等相关领域
十大不公平格式条款进行点评
01.出售方不能履行义务时，完全免除己方定金责任
典型条款 在未签署正式预售协议前，若因出售方原因致使不能出售时，出售方不受任何约定约束，只需退还定金而不必附加利息或赔偿。
点评意见
依照《民法典》，收受定金的一方不履行合同约定的义务时，除应当向支付方返还收到的定金外，还应向支付方赔偿定金数额相等的钱款，即双倍返还定金。
该格式条款的规定完全规避了经营者不履约所应承担的法律责任，对购房者非常不公平，违反了法律规定。
02.商品房买卖合同与广告宣传内容不符时，将“宣传视为要约邀请”规避责任
典型条款 买受人在签订本合同时，经现场查看、查阅相关文件手续等方式已做全面细致了解，出卖人不存在虚假、误导性承诺、陈述，买受人自愿购买该物业。买受人在现场看到的样板房、宣传资料、楼盘广告等仅作为要约邀请，不作为出卖人向买受人交付房屋的合同依据，概以本合同内容为准。
点评意见
消费者在售楼处选购商品房时，开发商精心制作的销售手册、楼盘模型、样板房等销售广告和宣传资料会对消费者的购买决策产生重大影响，开发商在销售广告和宣传资料中对商品房及其附属设施作出说明和允诺，吸引消费者签约购买。
根据《民法典》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约的，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。
03.出卖人享有最终解释权，排除对方权利，免除己方责任
典型条款 出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料、宣传广告等，除有特别说明的外，均仅供买受人购房参考，不得视为合同内容条款，出卖人享有最终解释权。
点评意见
依据《民法典》《合同违法行为监督处理办法》，格式条款应当公平确定双方的权利和义务，且在对格式条款有不同的理解时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。
如果格式条款不合理地减轻格式条款提供方责任，排除或限制对方权利的，该条款无效。
04.扩大不可抗力适用范围，为延期交房免责
典型条款 因设计调整、气候变化等原因导致未按合同规定期限将商品房交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任。
点评意见
依据《民法典》《商品房销售管理办法》，该条款属于对不可抗力的滥用。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。设计调整、气候变化并非不可抗力，而是施工前应当充分考虑的因素，如果经营者因设计原因未能按期交房，应属违约，需要承担违约责任。
05.房屋租赁期满后，限制消费者与房屋所有人直接交易
典型条款 自租赁期满合同终止后三个月内，甲方（承租人）不得与该房屋的产权所有人自行成交，否则应向乙方（中介机构）交付月租金的200%作为赔偿。
点评意见
消费者通过中介机构与房屋所有人订立租赁合同，对于中介机构提供的订立合同的机会或提供的订立合同的媒介服务，已依约支付报酬，中介机构的合同目的已经实现。租赁期限届满合同终止后，消费者有权自行与房屋所有人直接协商再次订立租赁合同，不属于《民法典》第965条规定的利用中介机构提供的交易机会或媒介服务，绕开中介机构直接订立合同的情形，中介机构无权予以限制，更无权要求消费者支付报酬、违约金或赔偿损失。
06.装修施工存在问题，将材料费转嫁给消费者
典型条款 装修施工期间属于甲方（消费者）购买材料由乙方（装修公司）施工的项目，如有因乙方施工造成质量问题，乙方负责保修期间的人工费用，材料由甲方负责。
