政府各种限制房贷金额、提高首付比例的措施，都是为了斩断这种高杠杆。但这时候，市场发明了一种新玩法，就是全款买房。
全款买房，是不是傻？当然不是。
这种炒房者真正的资金来源，是经营贷。
国家不让用房贷，可这个市场上有的是钱。他们首先从各种放款机构那里，获得超短期的过桥贷款，全款买房，然后注册一个小微企业，把房子拿去银行抵押，申请小微企业经营贷款，拿这笔钱去还购房款。
近年来，国家对小微企业的金融支持格外宽松，用房产抵押获得经营贷，比房贷还要香，算上中央、地方的贴息，有时候甚至能达到无息贷款的地步。
按道理，经营贷必须用于企业经营，银行有责任监督资金流向。但实际上呢，银行也知道，企业真拿这笔钱去经营，说不定就亏光了，心里巴不得你拿去炒房。
社会上也不乏各种中介机构，专门研究怎么规避银行对经营贷的监管。如何堵上经营贷这个口子，实在是个难题。
深圳这次的二手房指导价，虽然没法治本，至少大大降低了经营贷额度，算是很有益的尝试。
03.高周转，还能继续吗
上面这些调控手段，都是对买房者下手。而楼市中另一个大玩家，房地产开发商，也是调控的重中之重。
而且相比前者，中央对开发商的最新调控，在资本市场上引起了更大的震动。
2月份，据说自然资源部在内网上发布了一份文件，核心精神是，全国22个重点城市的土地出让，全年只能分三批集中进行。
这是什么意思呢？
我们前面讲了，买房是个高杠杆金融游戏。盖房更是如此。
一般来说，如果对房价进行拆解，里面大概30%-50%是土地出让金，15%-25%是税费，政府拿走了房价的大头。再扣掉建筑和运营成本，开发商卖一套房子，净利润率也就是10%左右。
但实际上，除了土地出让金需要使用自有资金之外，盖房全周期所用到的资金，大部分来自开发商提前从消费者手里收来的预售款，以及各种渠道融资。
根据粤开证券统计，2020年房地产开发商的资金来源中，只有32.82%来自自筹，大概相当于3倍杠杆。而据《21世纪经济报道》分析，在土地出让金不要求全部自筹的年代，开发商杠杆率能达到7倍。
拿地-融资-预售这个链条一旦转起来，就变成开发商的印钞机。
这个商业模式的命门，在于速度。因为拿地和融资需要成本，更会吞噬自由现金流，如果企业不能尽快达到预售标准，从消费者手里把钱赚回来，游戏就玩不下去了。
除了楼市最火爆的年份，大部分时间房企的现金短债比都在1附近，手里的现金刚好只够还债。
所以，“高周转”是过去几年房地产行业最重要的概念。碧桂园正是凭借“456”的高周转模式（拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转），完成向一线房企的晋升。
而政府的想法也很简单，就是不让你周转起来。
今年元旦正式实施的“三道红线”政策，对房企融资做出限制，在地产和金融之间建立一道防火墙。
还没等政策生效，恒大就被爆出资金链断裂的传闻。
土地集中出让，也可以被视为打压“高周转”的政策延续。
过去，土地出让基本平均分散在全年，房企每个月都能拿地，开启一轮周转。现在土地集中出让，意味着一年只有三次拿地机会了，周转次数大大减少。
而且，每一块土地在拍卖时，都要全额缴纳保证金。现金本来就不宽裕的房企，显然不可能全部参加。每家企业能竞拍的地变少了，拍卖激烈程度大大降低，土地出让价格也就可以降低一点了。
04.“计划经济”
政府打压“高周转”，对房企一定是件坏事吗？其实不见得。
“去金融化”不是尽头，从中国楼市调控的进化中，我们甚至还能读出一点“计划经济”的色彩。
请注意，政府规定房价，绝不是计划经济。因为计划经济的精髓是供需均衡，而强行扭曲价格，无异于掩耳盗铃，并不能解决供需错配的矛盾。
但是我们仔细想想，土地集中出让会带来什么深远影响？
房地产其实是个进入门槛很低的行业，只要你能融到钱，盖房子交给施工队就好了，所以行业垄断程度一直不算高，竞争激烈。恒大、万达能制造首富，却始终杀不死三四线城市的地头蛇。
过度竞争的结果，就是土地拍卖溢价率飙升，房企自己给自己抬高成本。2016年，百城平均溢价率甚至达到80%。
下面这张图也很说明问题，行业越景气，企业越没钱，因为大家要加速跑马圈地，以免在竞争中掉队。
土地集中出让，则强行改变了行业规则。每家企业能拿的地有限，那就只能待在自己能力圈里玩，大家排排坐，吃果果，大企业集中精力拿走最好的肉，小企业也安心喝碗里的汤。
有机构用“新古典主义”来形容这个政策。告别“现代主义”的高周转，降低土地拍卖溢价，反而可以保证单个项目更好的利润。
所以，政策发布当天，A股房地产板块集体涨停。
