文/财经奇谭
2021年，房价是悬在中国经济头上的一把利剑。
去年疫情之后，一线城市的房地产“意外”成为了中国经济复苏最强劲的版块之一。
国家统计局数据显示，2020年全国70个大中城市中，北上广深四个一线城市的房价再度领涨，其中新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%，二手房价格同比涨幅均超过6%。
市场机构的数字或许更能反映大家的直观感受。
根据中国房价行情网跟踪，深圳2020年12月底二手房均价达到87957元，同比大涨34.25%。
深圳也是主要城市中房价启动最早的，去年3月就屡屡出现千万豪宅秒光的现象。
这让很多人联想到上一轮房价暴涨，深圳就是第一个出现增速拐点，北上广半年后跟进，然后扩散到二三线城市。
北上广深房价同比增速对比，绿色为深圳
到了2020下半年，上海、北京果然相继感受到楼市火热。再加上如今层层加码的限购政策，几乎已经到了加无可加的地步，利空出尽，剩下的就全是利好。
2015年的历史又要重演了吗？
但是，2021一开年，官方给了我们不少惊喜。
如果用一句话总结今年的楼市调控风向，那就是“去金融化”。从需求（买房）和供给（盖房）两个方面，我们都能明显看到这一特征。
01.二手房，也要管了
先说说买房。
去年房价涨得最凶的深圳，今年出了个很有意思的政策。
2月8日，深圳给全市3595个小区，定了一个二手房指导价。很显然，这个价格是就低不就高。
有网友说，“吃完午饭，一看新闻，固定资产少了200万。”
200万还是少的，有挂牌均价19万/平米的豪宅，被标了13.2万的指导价。业主反手就去深圳市长热线上，投诉了深圳住建局。
政府给一手房限价，在全国都是常态了。可是你管得住开发商，还管得住每一个卖房的老百姓吗？
在二手市场上，大家有太多手段可以规避政府限价，甚至还巴不得政府备案价低一点，来节省税费。
深圳的办法，不是管老百姓，而是管银行。
深圳多家银行证实，已经收到政府要求，二手房房贷只能按照指导价发放。也就是说，一套指导价500万的房子，买卖双方固然可以用私下交易的方式，把价格加到600万，但是银行发放贷款时，就只给你500万。
多出来的溢价，买家只能自己去筹钱。
这相当于大幅提高了二手房交易的首付比例。
比如你原来买这套房子，首付最低是600万的30%，也就是180万。有了500万指导价之后，自筹资金变成了500万的30%，再加100万，总计250万，实际首付比例是41.7%。
理论上来说，直接提高首付比例并不是一个特别好的房价调控手段，因为这样会无差别打击到真正的刚需。对于炒房者来说，首付高低无非是多赚少赚的问题，真正的刚需，却可能就因为首付提高了10万，而彻底无法上车。
但是深圳二手房指导价的效果，还要结合这两天的另一个消息来看：企业用房子抵押获得经营贷，也要按二手房指导价来评估了。
而企业经营贷，被认为是当前个人买房被严格限制的情况下，楼市增量资金的重要来源。
房地产专家任泽平有一个很著名的论断，房价短期看金融，中期看土地，长期看人口。只有拉到几十年的长期尺度上，房价才取决于老百姓的需求，而短期看，房子的本质是金融品，房地产市场就是一场金融游戏。
我们先来复习一下，经营贷在这场金融游戏里扮演了什么样的角色。
02.金钱魔术
在过去一段时间里，房地产不仅仅是一场金融游戏，还是中国进入门槛最低的高杠杆金融游戏。
很多人在论证中国房价过高时，会提到租售比这个概念，也就是月租金跟房价的比值。这个概念的意义是，你花钱买了房子，要租出去多少个月才能回本。
根据诸葛找房数据，2020年底深圳房价租售比是1:757，回本周期是757个月，大概63年。照这么看，大部分人买了房，这辈子都没法回本。
但是如果把房子比喻成股票的话，租售比相当于股息率，中国没有几个股民是冲着股息率去炒股的，大家盯的是买卖差价。
只要房价一直保持不错的增速，买房什么时候都是划算的。
那么，拉长了看，中国房价的增速实际是多少呢？
根据国家统计局数据，北京商品房均价从2000年的4919元/平米，增长到2019年的35905元/平米，20年6.3倍，年化增速大概是9.6%。
9.6%的回报率，在经济增速整体下行的今天看上去很不错，但是放到20年里，最核心城市的房价也不过跑平GDP增速而已。
一般来说，名义GDP增速大致就是全国所有企业的盈利增速平均值，优秀企业应该远远跑赢这个速度才对。也就是说，买上市公司的股权，原本应该是比买房子更好的投资。
可为什么发财的都是买房子的人？为什么社会上的钱都流向了楼市？
因为买房是自带高杠杆的。你买100万的房子，首付只需要30%，也就是30万。一年后赚到9.6万，回报率32%。
当然，我们还要考虑贷款成本。假设贷款利率是5%，70万贷款一年的利息就是3.5万，这一年你实际赚了6.1万，回报率大概是20%。
20%的复利意味着什么？意味着4年翻倍。如果这个游戏能一直玩下去，你的30万首付，20年后会变成1150万。
买房不仅回报高，而且还很安全。敢于加杠杆的股民，也不在少数，但是短期的股价波动就能轻易让你爆仓。可是房贷期限长达30年，中间房价暴跌，银行也不会来催你还贷款。
鱼和熊掌兼得，就催生了炒房神话。
