据“江苏高院”微信公众号6月16日披露了一则有关房屋居住权的案例。
基本案情
爷爷去世后，遗赠给孙子一套产权房屋，孙子又将房屋卖给了其同学。爷爷的遗孀（后妻）别无房产，就一直居住在这套房子里，后来被产权人告上法庭，要求腾房。2021年4月，江苏省南通市中级人民法院对这起排除妨碍纠纷案作出终审判决，确认老人汪秋菊对案涉房屋享有居住权。2021年5月，在民法典颁布一周年之际，本案承办法官唐文新到汪秋菊家回访时，老人对法官说，经历了漫长诉讼，现在终于有了可以安身的家，感谢两级法院作出的温暖判决。本案的判决从保护弱势群体及老年人的权益出发，充分发挥了居住权扶弱、施惠的社会保障功能，也体现了平等、公正、尊老的价值理念。
爷爷把房屋遗赠给孙子 遗孀被诉搬迁
邢婓的前妻1992年去世。1993年，邢婓购得南通市区一处70平方米的房产。2005年，开有一家小杂货店的汪秋菊在为邢婓送货时两人相识。2006年11月，汪秋菊和时年已经81岁的邢婓登记结婚。
2008年7月，邢婓立下遗嘱，载明将房产遗赠给孙子邢健，并进行了公证。2013年6月，邢婓去世。汪秋菊因名下没有其他住房，一直住在该房屋中，并靠每月800元的低保维持生活。
但根据邢婓立下的遗嘱，其名下的那套房已经留给了孙子。因该房屋产权纠纷，2013年8月，江苏省南通市崇川区人民法院判决案涉房屋产权归邢健所有。判决生效后，邢健领取了案涉房屋产权证。
随后，邢健多次要求汪秋菊搬出，但汪秋菊都置之不理，邢健一气之下给房屋断了水，双方矛盾愈积愈深。
“房子已经属于我了，她凭什么在里面居住？”2014年春天，邢健再次将汪秋菊告到法院，要求排除妨害，请求法院判决汪秋菊限期搬离。但汪秋菊却反诉邢健给房屋断水，影响了她的基本生活。
崇川区法院审理后认为，邢健从其祖父处继承案涉房屋，已实际领取产权证，邢健为该房屋的产权人。汪秋菊称邢健祖父生前为其保留居住权，但并未提供证据予以证实。物权法第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”邢健作为案涉房屋的所有人，应当对其房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，汪秋菊占用邢健房屋的行为，已经妨害了邢健物权行为的行使。
法院遂作出一审判决，判令汪秋菊搬出案涉房屋。汪秋菊不服，向二审法院提起上诉。
房屋所有权系继受取得 不能排斥原居住权
南通中院经审理查明，汪秋菊与邢健的祖父于2006年11月登记结婚后共同生活居住在案涉房屋内。汪秋菊悉心照顾邢健祖父，履行了夫妻之间相互扶助义务。在邢健祖父去世后，汪秋菊作为其配偶，居住于案涉房屋内的现状应当得到尊重。在夫妻一方死亡，另一方又无其他居住条件的情况下，因婚姻关系产生的居住权益并不因夫妻一方去世而消灭。
根据法院向汪秋菊及邢健祖父生前的邻居和好友调查，邢健的祖父生前曾在不同场合多次表示其虽将案涉房屋所有权赠与邢健，但汪秋菊对案涉房屋享有居住权。邢健质疑证人身份但未能举证证明。邢健取得案涉房屋所有权系继受取得，非原始取得，故对汪秋菊享有居住权的现状应予尊重，其对物权的行使不得损害汪秋菊的合法权益。
在汪秋菊无其他住房，又无固定生活来源，且对案涉房屋享有合法居住权的情况下，邢健要求汪秋菊立即迁出该房屋的诉请，有违公序良俗。同时，邢健作为案涉房屋的合法所有权人，对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。若汪秋菊此后另有居所或者生活条件有较大改善，双方对案涉房屋的居住权可另行协商，若协商不成，邢健可另行主张。
综上，二审法院遂改判驳回邢健的诉讼请求，同时判决邢健办理恢复房屋供水的手续。
转卖他人再诉要求搬迁 法院依法维持原判
然而，事情并没有就此结束。2019年4月12日，邢健与他的同学章维签订存量房买卖合同一份，将房屋卖给了章维。该买卖合同第八条违约责任条款约定，甲方邢健应保证上述房产权属清楚，若发生与该房产有关的产权纠纷或债务纠纷，概由甲方承担，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。2019年4月16日，不动产登记部门颁发了上述房屋的不动产权证书。
由于汪秋菊一直在房屋里居住，章维面临着“买了房却拿不到房”的尴尬。于是，章维再次将汪秋菊告到崇川区法院，要求她立即搬离，并从2019年4月13日起计算至其实际迁出为止按照每月2000元支付房屋使用费。
本案审理过程中，承办法官曾征求邢健和汪秋菊的意见，邢健表示无法为汪秋菊另行提供住房或者支付相应的住房补贴，汪秋菊则要求继续维持现有的住房状况。
崇川区法院审理后认为，已生效的南通中院终审民事判决书确认了汪秋菊依据案涉房屋的原所有权人邢婓的意愿依法取得案涉房屋的居住权，邢健取得案涉房屋所有权系继受取得，非原始取得，故对汪秋菊享有居住权的现状应予尊重，其对物权的行使不得损害汪秋菊的合法权益。汪秋菊依据上述民事判决书确定的居住权一直合法居住在案涉房屋内，应受到法律保护。
邢健在未取得汪秋菊的同意并妥善安排汪秋菊居住的情形下，未保证案涉房屋产权清楚擅自出售给章维。章维未能提供证据证明汪秋菊另有居所或者生活条件有较大改善，且生效判决书确定汪秋菊对案涉房屋享有合法居住权的情况下，章维要求汪秋菊立即迁出该房屋的诉请，于法无据，法院依法不予支持。
同时，法院还认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。章维若认为因案涉房屋存在汪秋菊的居住权而造成相应损失，可另行向邢健主张违约责任。
综上，法院判决驳回章维的诉讼请求。章维不服，向二审法院提起上诉。南通中院经审理，依法维持了原判。
（文中涉案当事人均为化名）
法官说法