文︱刘德科
1. 房企融资收紧的****了，最高兴的是各大房企的拿地投资部门，最不高兴的是各大房企的销售部门。为什么这么说？
2. 靴子是这么落地的：前几天（8 月 20 日），央行与住建部开了房企座谈会，说「形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则」。
官方会议报道只说到了监管规则，并没有说监管规则的具体内容。但在此前，市场传闻已经给出了非常翔实的内容：划了「三道红线」，把房企分成「红-橙-黄-绿」四档进行监管〔「三道红线」具体为：剔除预收款后的资产负债率大于 70%；净负债率大于 100%；现金短债比小于 1 倍〕。
一些好事者按这「三道红线」，给各大房企都标了色，各种版本的「红-橙-黄-绿」——那些被标了绿色的房企，有一副喜气洋洋的表情。
其实啊，绿色房企的真实负债率，未必就比红色房企低。因为：那「三道红线」，只能粗浅地呈现出桌面上的负债率，照不出「假股真债」等表外融资。
但是，「三道红线」将导致多数房企变得手头紧，这是毋庸置疑的因果推理。
3. 最高兴的是各大房企的拿地投资部门，因为：拿地窗口期又将打开，不会有那么多房企来抢地了——当然这是对钱多的房企而言的。
受到新规影响而手头紧的房企，其拿地投资部门应该也是高兴的：反正没钱了，可以休假去了——上半年钱很多的时候多多少少都已斩获了一些地，是有资格去休假了。
4.「三道红线」是挺严格的监管措施，确实会带来这样的直接影响：土地市场将会有所降温。
但是，「三道红线」不是土拍降温的惟一原因。其它原因还包括：从房企的角度看，上半年拿地紧迫性高过下半年（在高周转风气下，上半年拿地下半年即可产生销售额，下半年拿地只能来年才能产生销售额）；从地**府的角度看，上半年供地量往往大于下半年；等等。
5. 最不高兴的是各大房企的销售部门。无论房企手头松还是紧，都会给销售部门下达最大压力：手头紧的房企，需要销售回款来补充现金流；手头松的房企，需要更多销售回款来拿地——抓住「拿地窗口期」赶紧多拿一些地。
6. 那么，楼盘促销潮会来吗？只能这么说：接下来，楼盘促销是会更多一些。
7. 稍微归纳一下：「三道红线」会带来两个直接影响，即土拍会降温与楼盘促销会更多。但这两个影响，在过去一个月时间就已经显示出苗头了。特别是，8 月份以来，多数头部城市的宅地已经比上半年好拿多了——报名参拍的地产商变少了，溢价率也企稳甚至下行了。
为什么？很多全国性房企在 7 月底 8 月初就已经闻到了「三道红线」的火药味，他们已经抢先一步开始调整土拍与销售策略了。
8. 这么说吧：先是媒体爆出「三道红线」这则传闻，然后是「央行与住建部召开房企座谈会」坐实了传闻；但对于很多全国性房企来说，他们早在 7 月底 8 月初就已经闻到了。
如果一家房企，要等到「三道红线」的传闻出来后才惊慌失措或恍然大悟，只能说这样的房企根本就没在牌桌上。
如果一家房企的 CFO（首席财务官）没有在 8 月初及时帮老板给出预警，那是不合格的 CFO。
9. 针对房企融资收紧，购房者需要采取什么特别行动吗？不需要，该买买，该卖卖，该卖了买就卖了买，不用理会这些跟购房者没有直接关系的调控政策。比如，楼盘促销是会更多一些，但大概率不是你想买的楼盘。
10. 差不多就是这样。别看热闹了，散了吧。
