融资管控趋严的“启动键”已经按下，管控方向首先落在公开市场融资。从2019年开始，房企发行信用债、中票、短融等标准化贷款只能借新还旧，到期多少发多少。
最新的一个传闻是，8月10日后，交易所对房地产债借新还旧政策有调整，根据批文有效期内的到期额度打85折；住宅类地产不再接受永续类债权备案；银行间市场要求新备案的债券募集资金仅能用于偿还旧债。
跟交易所即时交流过各类信息的赵斌说，确实已经下达了口头通知，但还没有明文规定。
不仅是公开市场融资，据经济观察报了解，从2019年起，银保监机构要求银行房地产贷款规模不能超过年初规模；房地产业务放贷增速必须跟非房业务的增速匹配，比如非房业务增速只有2%，那么房地产业务增速也不能超过2%。
控负债、稳房价
“在今年宏观经济形势、尤其是货币政策适度宽松的背景下,现阶段按道理不应该出台紧缩金融的政策，监管层对房地产资金端加强管控到底是为什么？”
这个问题，最近频频出现在各大房企内部讨论中。
“过多资金流入房地产，可能会‘抽干’消费这架马车的空间与潜能，不能再这样下去了。”上述参与座谈会的人士告诉经济观察报。
而上述深圳上市房企副总裁总结出一条更直接的导火索：上半年土拍市场掀起新一轮热潮。
中原地产研究中心数据显示，截至8月24日，全国50大城市合计卖地金额超过2.6万亿元，同比上涨21%。上海、杭州土地出让金超过2000亿元，北京、南京、武汉、广州卖地也超过千亿元，刷新历史同期记录。
房地产企业资金回升支撑着房企拿地积极性，房企资金来源主要是外部融资而非销售回款。“当前房企对规模扩张还是第一需求，但是规模扩张的过程中，一般需要加杠杆。”阳光城集团执行副总裁吴建斌说。
上述深圳上市房企副总裁告诉经济观察报，今年以来，各地方政府并没有太多控制房价和土拍市场的动力，这一轮调控中，他们的想法其实与监管相悖。现在监管部门直接控制开发企业的有息负债增速，房企拿地资金收缩，自然就遏制了土地市场过热与房价快速上涨。
新的融资规则对哪类房企影响更大？针对这一问题，多位房企及金融机构人士给出了近乎相同的答案，第一类是前期比较激进、财务报表又很难看的房企；第二类是此前拿了很多地，但资金周转出现问题的房企；第三类是之前在三四线城市布局大量项目，现在卖不动的房企。从更大范围来看，习惯依赖高杠杆进行规模扩张的房企在新一轮降杠杆中最为难受。
“接下来，企业依然有建房子、回笼现金的需求，这波严控后，房企肯定先保建设成本，相应的减少拿地数量与买地支出，最终呈现的是控制规模增长。”上述深圳上市房企副总裁说。
格局之变
上述深圳上市房企副总裁看到消息后，第一反应并非感到压力，而是发出感慨：“这个行业往后的发展速度会因此受限，不同企业的融资差异化会愈发凸显。”
这样的感受与美的置业内部研判不谋而合。在2020年中期业绩会上，美的置业执行董事兼首席财务官林戈说，他们看到了未来行业融资会出现分化。资产负债、财务结构、经营效益优质公司的融资成本会越来越低，资本市场会更加追逐这类企业；过去依靠高杠杆、举债发展的房企，如果经营质量偏差，就算是高成本，也不一定能借到钱。
对于多数房企，监管新要求无疑是悬挂在头上的达摩克利斯之剑。
经济观察报统计了36家已经公布中期业绩报的房企，仅龙湖、保利地产、华润置地、中海4家房企处于“绿色档”；“红色档”房企有6家，分别是富力地产、融创中国、绿地控股、中南建设、金科、蓝光发展；还有8家房企位列“橙色档”；另外18家房企在“黄色档”中，万科也在黄档阵列。
从有息负债增速来观察，超过80%的房企上半年有息负债增速超过新规提出的15%临界线。
一位TOP10房企人士告诉经济观察报，如果还像之前那样，不停通过收并购、拿地来扩大规模，一并表，企业的财务数据就太难看了。
座谈会的内容传出后，他所在的房企内部下达了一个通知，接下来要节省包括管理费用、人工成本、销售及营销成本等在内的各项成本。上半年，他们在招拍挂市场一路驰骋，如今提出下半年暂停拿地的策略；“减少投资、降负债”成为其所在公司的工作重心。
碧桂园首席财务官、副总裁伍碧君对经济观察报说，碧桂园的净借贷比、现金短债比两项指标处于良性状态，目前正在进一步下降资产负债率。在进一步降低负债总额的前提下，凭借充足的土地储备可以保持一个比较好的规模，也会让指标越来越良性。“监管部门的本意，并非完全中断高风险企业融资的可能性，而是严格控制增量，主要目的是希望企业稳增长和可持续发展。”上述参与座谈会的人士说。
