该人士同时也表示，应该警惕房企为了降负债会使表外融资大量增加的可能性。
近日，标普信评也指出，“三道四档”将有效控制行业表内财务杠杆，但房企仍有可能通过表外负债方式获得外部资金。
过往时间里，不少房地产开发企业通过收并购、合作等方式展开业务。体现在报表中，是长期股权投资在总资产中占比量的提升。
此外，采用合作开发模式的大部分重要信息并未公开披露，因此有可能加大市场评估开发企业真实信用指标的难度。
“为了降负债，现阶段房企对债务进行存量管理，但今后会倾向于借助扩大少数股东权益规模来降低净负债率，一旦联营、合营的事件增多，明股实债的风险也可能上升。”上述信贷部人士对时代周报记者表示。
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金融时报：房地产企业融资将进一步规范
在房地产调控举措中，融资政策始终最受关注。也正因此，“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”成为近期业内讨论热点。
业内人士表示，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。
从贷款资金看，房地产贷款增速总体稳中略降。央行此前发布的货币政策执行报告显示，6月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额47.4万亿元，同比增长13.1%，增速较3月末回落0.8个百分点。6月末，房地产贷款余额占各项贷款余额的28.7%；其中，个人住房贷款余额为32.5万亿元，同比增长15.7%，增速较3月末回落0.2个百分点；住房开发贷款余额为9.1万亿元，同比增长12.0%，增速较3月末下降1.6个百分点。
海通证券分析师姜珮珊表示，前期房地产行业“吸金”能力显著，7月份地产销售量升价稳，带动房企累计到位资金增速回升转正，此时对房地产融资提高约束，避免房地产金融化，将资金引入实体，可能也是较为符合政策意图的方向。但我们认为大幅收紧的可能性较小，预计行业整体承压不大，企业分化或较明显，高杠杆且近年来尚未控制住债务增速的房企面临较大压力。
标普信评发布研究认为，未来几个月，房地产开发企业的整体外部融资环境或将转向偏紧。该研究称，从8月20日房企座谈会与会人员的构成看，房地产融资政策或将全方面覆盖银行及非银机构借款、股权融资和境内外债券融资等各个方面，房地产开发企业在不同融资渠道之间腾挪的空间将被压缩。
地产债信用质量或分化。
7月6日，房企上市公司泰禾集团的15亿元债券“17泰禾MTN001”出现实质性违约。业内人士分析称，泰禾集团高杠杆、高融资成本、高短期债务占比以及高非标占比等，是其违约的重要原因。这也进一步增加各方对于高负债房企信用的关注。
从债券市场看，今年前7月境内地产债净融资量达到1184亿元，较去年同期的87亿元明显增长。中金公司研究表示，房地产境内债、美元债、信托2020年到期量超过1.5万亿元，较2019年增长超过10%，8月至9月境内债券单月到期量均超过700亿元，此后略有回落但仍维持高位。
中金公司研究表示，虽然地产行业销售边际有明显回暖，但地产调控和融资收缩政策也随之而来，并且由于政策指向针对拿地激进和债务、流动性压力较大的企业，对于该类发行人融资和流动性压力可能边际上升。该研究认为，地产发行人信用资质和利差分化也将进一步加大，其中流动性压力较大，且较为依赖非标、债券等融资渠道的发行人可能出现信用风险和利差的边际上升。
房地产业是资金密集行业，但房企的负债率、杠杆水平等存在明显差异。比如，中国海外发展、万科、华润置地、招商蛇口、龙湖地产、金地地产等近几年净负债率均保持在65%以下；而民企中的富力地产、华夏幸福、新湖中宝、中南建设、中天金融等2019年净负债率超过了150%。
标普信评表示，8月20日房企座谈会体现的政策信号，从长期来说能增强行业的抗风险能力，有利于房地产市场的平稳健康发展；但短期看会进一步加速房地产开发企业信用质量的分化。
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