住房租赁条例如何规定？虽然住建部公布的文件只是征求意见稿，但按照惯例，其框架与核心内容不会有大幅调整。分析人士普遍认为，这份《条例》对行业具有较强的规范性和指导意义。
9月7日，住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》(以下简称《条例》)，该《条例》共分8章、66条，对出租人、承租人、租赁企业的权利和义务进行全面规范。
其中，“合同期限内不得单方面提高或者降低租金”“未经租户同意房东不得进入”“装修不得危及承租人的人身健康”“不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容”等内容，颇为切中当下的热点。
虽然尚处于征求意见阶段，但作为住房租赁行业最重要的一份顶层设计文件，这份《条例》仍然备受各方关注。
自监管层于2014年首次提出“租售并举”后，租赁行业迎来快速发展的契机。但近几年，资本的过度追捧使行业出现局部过热。从“甲醛门”事件，到降租风波，再到不时发生的长租公寓爆雷事件，租客和房主权益受损的情况屡见不鲜。
今年8月以来，杭州、上海、成都等地的友客、巢客、岚越等长租公寓相继被曝出跑路，四川满城、重庆满励城等长租公寓企业也被曝疑似跑路。为此，上海、成都、广州、合肥、杭州等地纷纷发布住房租赁市场风险提示。
这份征求意见稿，能否令租赁市场迅速走上正轨?
扩张之“痛”
我国的租赁市场很早就已起步，但其快速发展的契机，被认为是监管层于2014年首次提出“租售并举”。此后，各级政府和监管部门出台了多项扶持措施，在土地供应、房源提供、融资优惠、机构化发展等方面给予扶持。
2017年到2018年，行业进入快速扩张期。在资本的加持下，很多企业快速扩大规模。其中，专业化租赁机构的崛起，被认为是市场发展壮大，并逐渐走向成熟的重要一步。根据中研普华研究院的统计，目前国内规模以上的机构数量达到100多家。
另据统计，在多数热点城市，租赁机构提供的房源比例在6成以上。
租赁机构的主要商业模式，是通过“低进高出”赚取租金差价，同时在交易中赚取佣金和相关的服务费用。由于不少房源涉及到采购和标准化装修，规模效应能够在一定程度上摊薄成本。
景晖智库首席经济学家胡景晖指出，为实现规模扩张，不少机构以高出市场价格的水平争夺房源，这种情况在2018年年中最为“疯狂”。按照胡景晖的说法，一些机构的拿房成本，甚至高出同小区、同户型房源的租赁价格。
拿房成本的提高，叠加运营商的品牌效应，一度推高了租金水平。以北京为例，贝壳研究院的数据显示，2016年-2018年，北京的月均租金同比增长率都超过10%，这也是北京历史上两个租金快速上涨的时段之一。
但对于价格敏感度高的租赁市场来说，这一逻辑很难持续。前述机构还指出，从2019年8月至今，北京的租金水平一直同比负增长。今年8月，北京市平均租金为86.6元/平方米/月，同比下降1.0%。
很多热点城市面临类似的问题，租金水平的波动，使得机构不得不“高进低出”，并给脆弱的资金链带来压力。中国社科院发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.17(2020)》指出，2019年共有53家长租公寓机构因资金链断裂、被收购等原因无法继续经营，也就是所谓的“长租公寓集体爆雷”。
