租赁房屋需要维修,房东房客谁来负责?

2020-08-30 21:00:52 作者: 租赁房屋需要

租赁合同在实践中大量存在。比如说,我们大学生刚毕业找工作,在工作之后的相当长的时间内,可能还只能采取租房的方式,因为我们知道房价非常高,所以房屋租赁是我们首先就要接触的这样一种非常重要的合同形态。

在房屋租赁过程中,经常发生争议的,发生纠纷扯皮的,往往就是维修义务。

法律本身确实规定说,出租人应当履行租赁物的维修义务,当然当事人另有约定的除外。但实践中,比如说,你租一个带家具的房子,如果房屋本身发生损害的情况一般没有争议,我们知道这是房东的事,比如说,房屋的主体结构、窗户、门、墙体,还有包括门锁这些发生的损坏,这个时候房东应该负责更换。但是如果是家具,比如说冰箱坏了,比如说厨房设备坏了、马桶坏了,这种情况下,到底是谁来维修?

有的时候,房东和房客各执一词。这个确实争执不下,甚至还包括一个灯管坏了,吊灯、床头落地灯坏了,这个房客要求找房东,房东说这是易耗品,你自己负担。所以这种争议非常多,我们也接触过很多这样的争议。

那么,法律的原则是什么呢?通常在很多住房合同的标准模板里边是有相关规定的。

首先,很明确,如果合同约定了,必须按合同来,合同有约定的,按照双方当事人的约定。这个没办法,如果你当时签了这个协议,那么你是要承认协议的效力的,毕竟大家都是完全民事行为能力人。真正麻烦的问题在于,如果说合同没有约定,这个时候按照法律的一般原则怎么处理。

关于法律的原则,我注意到原建设部1995年曾颁布过一个规章《城市房屋租赁管理办法》,当然尽管这个规章本身不再有效,但是规章的精神可以参考。

规章说,出租住宅用房的自然损坏或者合同约定由出租人修缮的,出租人负责修复。如果合同约定的是出租人修缮的,那么出租人负责修复,不及时修复致房屋发生结构性破坏的,造成承租人财产损失或人身伤害的,承担赔偿责任。

这里面还是很明确,如果合同约定是出租人义务的,是出租人负担,如果没有约定的情况下,这里面要根据情况,如果确实它本身并不属于房屋租赁内容的情况下,也可能会要求由承租人承担适当费用,这种情况也有。

比如说,非常简单的这种易耗的小灯泡,如果没有约定的情况下,通常有的人认为我的租金里面包含了这些易耗品的损耗,如果是有这样的约定没有问题,如果没有这样的约定,可能就需要双方协商。

所以我的观点还是说,没有约定的情况下,要通过协商,然后要根据法律的精神去处理。

关于买卖不破租赁,这也是过去的原则,在这个原则之下,民法典做了非常重要的改进,现在我们强调,要在实际占有期间才能发生这种买卖不破租赁的对抗力。过去1999年合同法没有明确说是占有期间,现在就说,你是实际占有使用的承租人,这个时候你能发生对抗新的买受人的效果,防止这一规则被滥用。

另外,《民法典·合同编》为了保护承租人,也规定了一个重要的新的权利,我们叫优先承租权。第734条第2款,“租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”,这就非常有利于承租人,有利于房客。

【本文来源于人民出版社出版的《民法典开讲》】