采访中，记者了解到这样一种观点：“住改商”是商品经济自发形成的现象，一定程度上改变了城市商业面貌和布局，而且弥补了社区配套不足的问题，就近解决居民日常消费，给居民生活带来极大的便利。有市民表示：“租一套便宜点的房子做生意有什么不好？可帮助就业难的人员解决生活问题。”
“许多小微企业和起步阶段的企业都喜欢租用小区住宅作为办公地点，环境好、成本低。现实中，一些业主也乐意把房子作为经营性用房出租。”在我市一家房产中介公司工作的李潇告诉记者，面积大的房屋，特别是复式楼出租作为经营性用房的很多。业主不仅能得到较高租金，还不用装修，不用提供家庭生活设备，而且出租作为经营性用房的，租期一般也比较长。
记者了解到，对于房东来说，租给商户比租给普通居住者获利更高，租金相对丰厚且稳定，商户们基本上都是整年支付租金，避免了租赁空档期带来的损失。
居民小区这种“住改商”情况的出现，的确为商家降低了营业成本，但给小区居民带来的人身和财产安全风险却是不容忽视的。
物业
没有执法权 “住改商”管理难
记者在采访中了解到，小区居民反对“住改商”，首当其冲的是物业公司。对于小区里“住改商”租户以及由此带来的各种影响，小区物业是一肚子苦水。“住房变成经营机构，往来人员就增多了，保安管理的压力和难度也相应增大。”我市一家物业管理有限公司一位杨姓客服主管对记者说。
“我们物业也不愿意看到‘住改商’扰民这种事，但我们没有执法权和审批权，只能协调，人家不搭理我们也没办法。房子是业主自己的，业主想用来干什么，物业公司根本管不了。”杨主管告诉记者，为了小区内存在的一家小超市，他们和店主前前后后协商了大半年，始终没有结果，最后，人家撂了一句“你们去法院起诉我吧”，彻底不与他们协商了。他表示，对于居民反映扰民情况比较严重的，物业工作人员会与租户进行沟通，请租户配合整改。对于不配合的租户，他们最多只能和房东协商，另寻承租户。
采访中，很多物业公司表示自己很无奈，因为没有执法权，好言相劝效果不佳。一家物业公司的经理孙先生认为，小区住宅真不应该改为商用，太难管理了。有的业主甚至以此为由不交物业费，要求物业必须取缔一些扰民的经营，让他们十分为难。物业公司没有有效制约手段，只能在出现问题后出面协调，但协调结果往往收效甚微。
孙先生告诉记者，其他地方的物业公司曾经以消防安全的名义下通知，不允许小区内再有“住改商”的现象存在。可是业主安全意识不强，认为房子是自己的私有财产，物业管不着，所以实践中效果并不大。南方一些城市的小区物业对“住改商”房屋收取远高于一般住户的物业费，希望能借此遏制“住改商”的势头，但是引起了一些司法纠纷。对于损害业主权益的“住改商”行为，有关部门常会建议业主通过司法途径维权。
记者查询相关法规了解到，《物业管理条例》第五十条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业委会召开业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
“对于‘住改商’业主管理，考验的是物业的责任心与管理执行力。其实，在缺乏执法权的前提下，物业公司只要认真做好工作，业主、物业、商户即可实现共赢。”采访中，我市一家物业公司的经理赵先生建议，物业方应在管理规约、业主手册、前期物业协议、装修指南等关乎小区治理的“规矩”设计上就要将有关房屋“住改商”的事项约定清楚，确保有关“住改商”的管理动作落地，将管理、提示、几方权责前置，完善如业主与商户的租赁协议、装修服务协议中。此外，物业要将多方达成的管理要求作为品质、安全、工程巡检的重要内容之一，建立规范的处置流程，加强宣传、动态巡检，及时发现、及时处置。对于契约精神较差、沟通不顺畅的商户或业主，要果断进行处理，履行物业企业的责任与义务。
破解
利害关系业主 可“一票否决”
住宅，是指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋。经营性用房，是指用于商业、工业、办公等经营性活动的房屋。两者因用途不同，有本质区别。因此，在小区住宅楼里开设经营场所就是典型的将住宅作为经营性用房使用的情形，也就是所谓的“住改商”。
对于如何纠正“住改商”乱象，记者也咨询了法律界人士。“从法律上看，国家不鼓励‘住改商’现象。”我市一家律师事务所的执业律师陈银辉告诉记者，实际上，此前，《物权法》对此类“住改商”问题早已有所规定。《物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
“《物权法》施行后，在实践中有做法是按照‘多数决’来确定有利害关系业主的意见，这些做法后被相关司法解释所澄清。”陈银辉告诉记者，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照《物权法》第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。这表明，“住改商”即使得到多数有利害关系的业主同意，也不能证明其行为合法。当然，仅少数有利害关系的业主同意其行为，更不能得到法院的支持。
