受益于周边城市限购政策收紧，以及都市圈建设的利好政策叠加影响，很多人在不断抬升的成交数据之中，乐观看待惠州市场。
但经验告诉我们，当楼市板块轮动加剧，如果只是选择性地接收“正面消息”，那么一定容易误判楼市行情。尤其，当监管部门严设“三道红线”严控房企债务融资；当本地市场坚持调控不放松，持续强化资金监管制度；当下半年新品扎堆供应，市场供应持续激增……惠州楼市跟随政策风向，暗藏变数。
当前的惠州楼市，如果用一个词来形容，可能只有“热火”最贴切。在粤港澳大湾区的大背景下，前有广、深都市圈建设利好，后有深莞最严调控政策加持，惠州楼市在外溢力量的助攻下，7月惠州成交刷新4年来的单月成交历史纪录。
其中，临深、临莞区域持续升温，尤其是惠阳、仲恺等片区的热点楼盘，吸引了大批深圳、东莞购房者的“青睐”，一度出现卖断货的情况。
外溢力量的汹涌而至，也推高了本地购房群体的入场热情。在最近亮相的几个惠城区楼盘现场，无论是营销中心、样板房开放，还是论坛造势活动，不分周末与工作日，都聚满了闻讯而来的购房者。
在时代风华，一位三栋村民告诉记者，原本自己有自建房，但如今看到惠州楼市发展势头如此迅猛，就动了买房的念头。在华贸开设展厅的金地招商中交·未来理想，自设展以来，基本上每天都有30~40余批的市民登记了解。
就惠州楼市而言，无论是规划预期，还是市场信心，都足以撑得起“预期乐观”的断言。但如果放眼外部的行情变化，会发现这种乐观背后，暗藏变数。
日前，一条由监管部门出台的房企融资新规传闻，掀起了业界讨论。而后，多个权威媒体平台、财经频道以及金融机构等陆续提供佐证，证实了该传闻的真实性。
据传闻内容，为控制房地产企业有息债务增长，监管部门出台新规，对房企按照“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三道红线”，具体为剔除预收款后的资产负债率大于 70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。
如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债；如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；碰到一条线，负债年增速不得超过10%；三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。
据悉，这是监管部门第一次明确了房企举债的标准。三道红线不仅控制信用债，而且还要对信托、资管产品和海外融资，进行全方位的监管。
按照“三道红线”的设定，我们结合房企公开的报表可以看到，在全国一线房企中，华夏幸福、华发、中铁建、富力、绿地、金辉等房企，已经连续触碰到了三道红线。这也就意味着，一旦这些红线标准真正落地，短期内这些房企的融资大门将被彻底关上了。而在此之外，雅居乐、碧桂园、新城等房企，也都或多或少的触碰到了1-2道红线。这些房企的融资大门，也将受到非常大的限制。
“‘三道红线’标准出台，无疑给‘高杠杆’的房企泼了一盆冷水。”一位业内人士认为，在过去很多年，依赖高杠杆融资，敢于冒险的激进派房企“空手套白狼”，实现了快速扩张和裂变，而那些老老实实发展的企业，却难有很好的发展机会，“红线标准出来后，过于激进的房企将受到融资限制，只能放慢扩张步伐。而产品有竞争力、财务稳健的企业，也将迎来更加宽阔的发展空间。”
上述业内人士认为，房企融资渠道受限，最直接的影响或许会触发一波降价优惠潮和项目转让潮。
“一般来说，房企来钱的渠道就是卖房和融资。当融资大门关闭，那些没有央企背景、前期又囤了不少地块的民营房企，迫于资金压力，可能会选择降价卖房或者转让项目。但由于地**府对降价卖房的制约，所以大概率上会出现打包卖项目或卖股权的热潮。”该人士分析称，同时，受限于资金压力，一大批房企拿地或许更为谨慎，“拿地热情消减，土地溢价率得到控制，房价也就得到了控制。”
据悉，近几年预期不断向好的惠州市场，也吸引了全国一线品牌房企的扎堆进驻。在记者此前统计的58家入惠百强房企名单中，有不少在短短几年内快速扩张，实现一城多盘布局的房企，都或多或少地越过了红线标准。
而在此之外，根据惠州实施的商品房预售资金监管办法，要求预售资金需在对应楼栋具备自主**条件后，才能解除监管。这项为保护购房者权合法权益，促进市场稳定健康发展的规定，却在很大程度上限制了房企的资金使用，增加了房企的资金压力。
