作者 | 谢泽锋
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几家券商投行部流传的文件，令房地产开发商一时间风声鹤唳。
据坊间传闻，该文件是央行对房地产商融资情况发布的“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于 100%、现金短债比小于 1 倍。
根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红橙黄绿”四档，以有息负债规模作为融资管理的目标，分档设定负债增速水平，每降低一档，上限增加5%。
具体来说，“三线”均超出红线要求，为“红色档”，有息负债规模以2019年6月为底线，不得增加；“两线”超出要求为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出要求为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超过要求为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。
上述要求被称为“345”规则，旨在控制房地产企业有息负债规模过快增长。此外，对于房地产企业拿地，该文件亦有规定，对于近一年拿地销售比超过40%或者过去三年经营活动产生的现金流净额连续为负的房地产企业，需提供近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排，甚至会对该企业暂缓发债，并对其通过信托、资管、海外途径融资进行限制。
资金堪比房企行军粮草，对于依赖融资输血的房地产企业来说，该文件无疑又给他们拧紧了紧箍咒，对于负债飙升的高周转房企更是釜底抽薪。
中国50大房企中，谁踩了央行的红线？
富力地产 依旧严峻
自从那场和万达的“世纪交易”后，富力地产（02777.HK）的财务指标就一路亮红灯。
根据Wind金融显示，2019年富力地产的净负债率高达218.34%，剔除预收账款后的资产负债率为72.23%，现金及现金等价物为229.04亿元，然而其一年内到期的非流动负债就高达508.88亿元，缺口达到279亿元。
富力地产三项指标均超过红线，倘若该文件正式下发，富力将进入“红色档”，有息负债规模不得增加。
2020年以来，受到疫情影响，房地产销售遭到不小的打击。富力地产在2020年形势依旧严峻，8月3日，富力地产发布公告，累计至2020年7月底，总权益合约销售金额约617.6亿元，销售面积达约526.38万平方米，与去年相比，销售收入和销售面积分别减少12.67%和18.76%。
如果融资受限，房企仅能依靠销售回款回笼资金，如果富力地产财务状况仍不能好转，2020年将是非常艰难的一年。
泰禾 生死攸关
走过鲜衣怒马的辉煌时刻，黄其森的泰禾正陷入多事之秋，甚至是生死境地。
连续四笔债务违约，截至2020年8月15日，到期未归还借款金额高达349亿元，尚未支付的利息43.32亿元。
违约背后，公司业绩大幅萎缩。今年上半年，公司实现营业收入24.63亿元，同比下降83.02%，归属于上市公司股东的净利润为-15.82亿元，同比下降201.33%。
泰禾集团的信用评级已经从2015年的AA级，下降到如今的C级，C级就意味着“企业信用差，甚至不能偿还债务”。
五年前的泰禾靠院子系列风靡全国，打造精品豪宅的模式令泰禾迅速走红。2018年秦禾销售额超过1300亿元，跻身全国前20大房企。而今年1-7月其销售额仅有264亿元，排名下滑到第65位。
Wind数据显示，公司2020年中报净负债率为287%，期末现金仅有32亿元，而一年期非流动负债高达633亿元，剔除预收账款的负债率也高达82%。三项指标均超过“红线”。
不过，由于债务违约，泰禾已经无法在公开市场发债，等待黄其森的只能是找到拯救他的“白衣骑士”。
绿地 大而不强
一年内需要偿还的债务加借款高达1166亿元，尽管属于上海国资背景企业，绿地控股（600606.SH）的财务状况仍然令人担忧。
数据显示，2019年底，绿地净负债率高达156.67%，剔除预收账款后的资产负债率为82.81%，期末现金储备为786.55亿元，而其一年内到期的非流动负债就超过了860亿元，此外还有将近300亿的短期借款。
值得注意的是，绿地的债务问题持续已久。2015年至2018年，绿地有息负债分别为2040亿元、2855亿元、2667亿元、2897亿元，到2019年，这个数字增加到2937.43亿元，短期需要偿还的债务高达1166亿元，占比已接近40%。
时间来到2020年，绿地控股的财务状况依然在恶化。受疫情影响，公司销售额出现下滑，2020年1-6月，公司实现合同销售面积1031.2万平方米，比去年同期减少30.7%；实现合同销售金额1330.29亿元，比去年同期减少 20.7%。
与此相对应，绿地的借款却不降反增，截至2020年3月31日，绿地控股短期借款为317.19亿元，同比增长6.85%；长期借款为1538.79亿元，同比增长12.07%。
借款成本也在加大，财务费用成倍上涨。2020年一季报显示，绿地控股财务费用为12.51亿元，同比增长106.73%，其中，利息费用为12.53亿元，同比增长27.92%，利息收入为1.72亿元，同比减少10.5%。
金科 不容乐观
作为快速成长的重庆房企，金科近5年的发展速度有目共睹。但突飞猛进的背后却带来了重重债务。
2019年，金科股份的资产负债率相比2018年微涨0.15%达到83.78%，超出了80%的控制红线。更具参考意义的净负债率达到了120.23%，依然处于行业高值。
值得注意的是，金科依旧频繁为子公司进行担保融资。财报显示，2019年，金科股份累计为旗下29家子公司做了对外担保，实际发生的担保额度为388.9亿元，实际担保总额达843.2亿元，较2018年的723.34亿元增长16.58%。实际担保总额占公司净资产的比例为308.13%，且被担保子公司大多债务高企。
不断为子公司高额担保无疑会透支公司信用，虽然金科销售排名已经从2015年的31名上升到2019年的17名。
但这背后靠债务催生的业绩不容乐观，这恐怕也是此前融创派驻的董事频频在董事会投出**票的原因。
