此次《通知》与此前的40号文和征求意见稿相比，进一步细分了行业要求，规定了现金流、净现金分派率的底线要求……
根据《中国开发区审核公告目录（2018 年版）》，我国有552 家国家级产业园区，全国31个省级行政区均有产业园区坐落。
银河证券认为，权属清晰、重点区域内的成熟优质产业园区将会最先受益。产业园区REITs未来的前景广阔，初步估计5年后累计市场规模可达809亿元。产业园区REITs试点有利于盘活存量资产，提升企业资产运营水平。
综合以上信息，不难得出这样的结论：未来，整个房地产行业要回归实业（用来住而不是用来炒，就是实体经济）；运营的价值越发凸显；同时，解决持有难题的金融工具正在加速落地。
很多房企不愿意搞存量，特别是持有商业不动产经营，就是因为占用太多资金，又没有好的退出渠道。
在“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”下，退出的渠道会加速落地。企业需要做的，是提升自己的运营能力。
城市级的消费才是引擎
做城市运营商大有可为
国内大循环为主体的大环境下，能够满足人们美好生活需要，能够带动大家消费的产业，都是被鼓励的。
有人要说，居住占了人们生活的很大一块，住宅也应该被鼓励啊。如上所说，房地产（主要是住宅）的支柱产业地位还没有变，但是要防止过热和炒作。
早在几年前，就有高层领导说了，房住不炒，房地产就是实体经济。最近各地调控加码，全国范围内规范房企融资，就是要将房地产往实体经济的轨道上掰。
至于房企住宅开发之外布局的多元化——造新能源汽车、养猪、搞文旅等——更是实实在在的实体经济。
当然，对绝大部分房企来说，多元化还是围绕房地产上下游展开。这里面，依然有很多机会，只是玩法跟以前不太一样。
现代经济的增长极是工业和服务业，这两者的增速远快于农业，且主要集中于城市。过去三十年，中国经济增长的动力是城市化和工业化。即便这样像美国已经完成城市化的国家，都市化在经济增长中的重要性也越来越显著——城市规模和人口密度的增长，会带动生产率的提高。
电商下乡、新农村建设，当然也能拉动经济增长和促进消费，但，城市级别的消费才是拉动经济增长的主引擎和“经济内循环”的真正动能。
事实上，自几年前转变城市发展理念之后，中央的文件就不断在强调城市群的发展，无论是粤港澳大湾区的快速轨道网络规划，还有长三角、京津冀的城市群发展，还是中东部省会城市为核心的城市群的发展……都是如此。
考虑到长三角、粤港澳大湾区等几个大城市群，都能容纳1.5到2亿的人口规模。这些聚集不仅产生楼市消费的需求，也会产生包括社会公共服务，居民服务，产业变革的众多需求。
8月24日在中南海召开的经济社会领域专家座谈会，旨在对“十四五”规划编制提出意见和建议，陆铭教授是9位现场发言专家之一。
其指出，我国在城乡和区域发展方面，如果一些体制性结构性问题得以解决，将能产生巨大的“制度红利”。建议包括，加快实施以中心城市为带动的都市圈和城市群发展战略，深化户籍制度改革等。
其过往的研究表明，由于低密度的城市建设模式和户籍制度，我国服务业在GDP中的占比与发达国家历史同期相比低大约10个百分点。由于外来人口缺乏长期定居的预期，会比本地城镇户籍人口消费平均低16-20%。
通过城市集约化紧凑化发展，并推进外来人口市民化进程，可促进消费，服务业占比可提升3-5个百分点。
到这些地方拿地，是分一杯羹的方式。
最近北京出了不少不限价的土地，这为创新和产品升级提供了土壤。创新，可以更好的促进消费。
但创新绝非只是拿地，盖楼，卖楼了，必须跟产业联动起来。这也是近年来，各房企纷纷宣布要做城市运营商、美好生活服务商的缘故。
老旧小区的改造是机会。早在今年4月14日，国务院常务会议就指出，推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，是需改造老旧小区总量的1/4。至于怎么能够赚到钱，明源君在此前的文章中已经有详细说明（详见《4万亿旧改真的来了！这5大赚钱机会，房企一定要抓住！》）
积极介入城市更新，成为真正的城市运营商，也是机会，而且实操中也更受房企的青睐。华润、金茂等，都已经在该领域建立了很深的护城河。融创、万科等正在奋起直追。
融创东南就提出了网格单元，即以“微型城市”的逻辑，打造具有区域城市功能的单元主体，以此建构更清晰的城市坐标与节点，从而驱动板块价值的新生，有机融入城市发展格局。
华润为政府代建的的体育馆，2012年独立运营后，第一年就实现盈利，商业出租率达到99%。
金茂参与一级开发、后期产业导入及城市管理的梅溪湖片区，如今已成为一个充满活力的区域……
他们都有一个共同点：产城发展，美好生活。
针对，近年来各大房企纷纷改名，以体现集团多元化经营的业态。中国金茂高级副总裁、广州区域总经理魏浙在此前的博鳌房地产论坛上认为，现在可能做某一件特长的东西更重要，这一块可能是商业、旧改、产业、城市运营等各方面的东西，如此，在应对未来变化时才会有更多的抗风险能力。新发展格局下，这一研判可谓一语中的。（作者：明源地产研究院 凌峰）
