文｜陈言
如果想改变，就去改变好了。
对于房地产行业来讲，刚刚过去的上半年堪称风雨飘摇，一季度市场大幅受挫，一众房企的债务危机与裁员风波从未停息，百强销售业绩更是跌入谷底。
往年是过，今年是熬。
受新冠疫情暴发影响，整个房地产行业销售遭遇冲击。仅在1-2月，全国商品房销售金额同比下降35.9%，一季度众多头部房企销售跌幅在30%左右，而后市场交易涨幅虽持续修正恢复，但累计涨幅尚未转正。
逆境更为考验房企的整盘操控力，谁能乘风破浪借势而上，匹夫财经【拆解半年报】系列将会一窥究竟。
对于富力而言，其债务一向被市场所诟病，然而在疫情影响之下，富力上半年在销售与债务层面的表现却是可圈可点。透过2020上半年年报，我们可以看到富力的发力点与重估值——
翻阅富力地产2020年中报数据，发现其在营收、净利等多个核心业绩指标方面，增长稳健——
1、业绩：1-6月累计营收达336亿元
虽然被疫情的冲击和行业的不确定性多重危机交织笼罩，但富力的营收水平依然位于行业前列。上半年，富力地产权益合约销售金额达510.6亿元，权益合约销售面积426万平米，其中，物业销售营业额308亿元，上升3%；在营收层面，整体已确认营收达336亿，同比维持稳定规模。
为应对市场波动，富力地产将会根据项目采取包括弹性定价等措施在内的更为灵活的销售策略，以平衡盈利能力和现金流。
此外，富力继续显示了优秀的盈利能力和营运质量。2020年上半年，富力净利润39.2亿元，净利润率11.7%，物业销售毛利率33.5%，毛利和净利率在行业内也都处于较高水平。基于此，富力宣布中期派息每股0.38元，更是为数不多的坚持派系的房企之一。
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“房住不炒”主基调不变的大形势下，“稳”字当头是各家房企的既定目标。“三道红线”的窗口指导也意味着未来或将出台新规，以控制房企有息债务规模增长。由此我们可以预见，未来杠杆水平较低、保持财务稳健的地产企业才能拥有更多的主动权。而富力目前的财务策略就是以降债务为优先，并且取得了显著的成果。
在过去的半年，富力一直在针对债务结构进行降杠杆处理，从而减少资产负债表的风险。更稳健的经营策略与更优质的债务结构，正帮助富力解决其困扰已久的高负债问题，相较于2019年末，本报告期内富力地产净负债率下降22%，财务风险可控，债务结构得到进一步优化。
融资层面，富力一方面将近期到期或需要赎回的债务及贷款延期，在2月份发行了4亿美元的优先票据以赎回于2021年1月到期的美元优先票据，另一方面针对108亿元的境内债券进行处理，有效降低了整体负债规模。
合理降杠杆之外，富力将境内资本市场中长期直接融资产品批文额度扩充至180亿元，以在融资环境改善的情况下启动发行，解决债务杠杆降低之后的发展问题。
在成本控制层面，富力在当期的销售和行政开支减少9%至30.47亿元，销售和行政开支占营业额的百分比从11.2%降低至9.9%，有效的成本控制建立在富力高效运营的基础之上。
截至2020年6月30日报告期末，富力地产的资产负债率为80.37%，同比下降2个百分点；净负债率已经从年初的199%降至177%。
“在未来的一段时间，即今年2020年到2021年度，富力地产还是会再进行减轻负债。”李思廉在富力业绩会上表示，年底富力净负债率或将继续降低10%。
3、土地：拿地保持谨慎，重心聚焦旧改领域
在拿地层面，富力2020年1-6月所购置的土地主要集中在12个月内能够产生现金流回报的快速资产周转项目，以稳定销售与快速回笼资金为目标。目前可售面积约为5683万平方米，权益可售货值7580亿元。在疫情、调控等多因素影响下，富力上半年拿地较为克制，期内新增权益土储243万平米，约490亿元货值，成本也维持在较低水平。
虽然富力降低了在土地市场的拿地速度，但是其目前的土地储备仍较为充足，广州、西安、太原是富力旧改转化的主战场。半年报数据则显示，2020年上半年度，公司将位于广州及长治的三个项目转化建筑面积共计129万平方米，相当于460亿元可售资源。
在二级市场，富力拥有面积约为4000万平方米的城市更新项目，其中92%位于一、二线城市，54%位于粤港澳大湾区。李思廉表示，未来公司土地储备仍将以旧改转化为主，“我们有大量的旧城改造项目在结转当中，所以招拍挂方面接下来会放慢一点儿，集中的招拍挂都是短平快的项目。”
