原告马某向即墨法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《某某之家即墨店预租协议书》；2.判令被告返还意向金5万元；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年4月19日，原告向被告交纳意向金5万元，并在6月13日签订《某某之家即墨店预租协议书》，但被告至今未按照承诺的时间通知原告进场装修和开业，被告构成根本违约，望判如所请。
被告即墨某家居建材发展有限公司答辩称：1、原告与被告签订的《某某之家即墨店预租协议书》已于诉前解除，原告在本案中提出判令解除协议书没有事实依据；2、本案被告不存在任何违约行为，原告提出返还意向金系因原告不能承受经营双李品牌实木家居的资金压力，以及自己的身体原因。原告的行为实际上是不履行承租行为，违反协议书约定，根据预租协议书第六条约定，被告有权不予退款，原告提出的该项诉讼请求没有合同依据和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
法院经审理查明，2018年4月19日，原告马某向被告青岛即墨某家居建材发展有限公司缴纳意向金50 000元。6月13日，双方签订被告提供的格式合同《某某之家即墨店预租协议书》，约定被告向原告提供410平米的经营场地，原告经营双李品牌实木家具。协议第四条约定，乙方（原告）在签署本协议前向甲方（被告）交预收款5万元，预收款在甲、乙双方正式签订《招商合同》后，冲抵乙方应付租金及其他相关费用（前期已缴纳的意向金，签订本协议后自动转为预收款）。第六条约定，乙方在签订本协议后决定不再承租甲方场地或中途擅自更换产品或品牌，则甲方有权终止本协议，乙方已交预付款不予退还。第九条约定(用加黑划底线表示)，此协议为预租协议，最终落位以甲方通知乙方进场装修为准，实际落位时乙方对甲方提供的位置不满意，甲方将全额退还乙方意向金（不计息）。原告于当天在招商政策及平面位置图签字确认。6月12日原告与被告工作人员林某微信联系，原告询问几月开业，林某回复九月初；7月4日再次微信联系，原告询问大约什么时间开业，林某回复大约十月一之前。7月4日，原告与被告工作人员左某某通过微信联系并表示，因考察不详和个人原因决定退出，要求退回意向金，同意被告对外招商。9月14日，原告以律师函的形式，正式向被告提出要求，称因对被告提供的位置不满意，要求按照双方协议第九条约定退回所交的50 000元意向金。被告认可没有通知原告具体的进场装修日期，2019年2月份将原告的承租场地另行招商，与他人签订了预租协议，公司定于2019年6月22日正式对外开业。2019年4月7日，原告以邮寄的方式向被告发出《解除预租协议通知书》，称因被告未按照承诺的时间通知进场装修和开业，构成根本违约，通知解除双方签订的预租协议，并要求退还意向金50 000元。
裁判意见
法院审理认为，本案的焦点问题是租赁协议的效力认定及协议格式条款的理解与适用。原告与被告签订《预租协议书》，并向被告缴纳意向金，双方意思表示真实，该协议是双方签订正式租赁协议前的一种约定，在于保障同等条件下原告的优先租赁权，不存在无效情形，双方均应依约善意履行义务。但原告向被告缴纳意向金并签订协议后，在双方签订正式租赁合同前，被告一直不能给予明确的具体开业时间，致使原告无法按计划进场装修和开业，合同目的无法实现，故被告违约，原告以书面律师函的方式向被告公司作出解约通知，自2018年9月14日被告收到该律师函之日起，双方的预租协议书依法正式解除。从双方所签协议第六条和第九条约定来看，第九条约定是整个合同中唯一用加黑划底线表示的，标明该条款是对双方的明显提示，具有优先适用性。在原告主张适用第九条约定，被告主张应按照原告第一次微信意思表示，是其决定不再承租被告场地，应适用第六条约定，双方存在争议的情况下，应优先适用第九条的约定，且被告作为本案格式合同的提供者，对格式条款的适用存在争议的，按照公平原则，应适用不利于格式合同提供者的条款，如此，方能平衡双方权益，符合法律关于维护公平正义的根本目的。另外，在原、被告双方预租协议书实际解除后，原告所预租的场地，在被告于2019年6月22日正式开业之前，已于2月份另租给他人，客观上的损失也已基本消除。综上，在双方预租协议实际解除后，原告要求被告退还预交款5万元的诉讼请求，合法合约、合情合理，应予支持，被告抗辩预租协议不具有合同效力，原告没有解除权利的意见不成立，法院不予采纳。据此判决被告青岛即墨某某家居建材发展有限公司返还原告马某意向金款50 000元。
案件评析
1.预租协议与正式租赁协议是不同的，预租协议是双方签订正式租赁协议前的一种约定，其包含租赁标的物等在内的主要内容尚未最终确定，即存在重新约定的可能性，预租协议最主要的功能是保障同等条件下的优先租赁权。本案双方仅签订了预租协议，尚未签订正式的租赁协议，应按预租协议的内容确定双方权利义务关系。
2.预租协议具有合同效力，一方违约守约方具有合同解除权，只要存在《合同法》第九十四条规定的情形，即可行使解除权。《合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。本案在双方签订正式租赁合同前，原告三次向被告作出意思表示，第一次以微信聊天方式向被告个别工作人员表达因考察不详和个人原因决定退出，要求退回意向金；第二次以书面律师函的形式，表达因对被告提供的位置不满意，要求按照约定退回意向金；第三次以书面的《解除预租协议通知书》，表达因被告未按照承诺的时间通知进场装修和开业，构成根本违约，通知解除双方协议，要求退还意向金50 000元。比较三次意思表达方式，显然第一次的意思表示具有非正式性和随意性，而第二次的意思表示更具有正式性和确定性，具有民事法律行为效力，应采信原告第二次的意思表示，自被告收到该律师函之日起，双方的预租协议书依法正式解除，第三次的意思表示应视为是对第二次意思表示的强化和补充。