物业上市大潮迎来一个“插班生”。
8月26日，华润置地才正式发布公告，宣布正式分拆物业板块上市，短短五天之后的8月31日，华润万象生活的招股说明书就出现在了港交所的网站上。
招股书显示， 2017-2019年间，华润万象生活分别实现总收入31.29亿元、44.32亿元、58.68亿元；2020年上半年，其营收达到31.34亿元；同期利润分别为3.88亿元、4.22亿元、3.64亿元及3.38亿元。
截至今年上半年，华润万象生活提供物业管理服务的住宅及商业建筑面积共计约1.07亿平方米，其中住宅及其他物业在管建筑面积约为9750万平方米，商业物业在管建筑面积为910万平方米。
同时，招股书显示，住宅物业部分与商业部分贡献的收入占比较为接近。截至2020年6月末，来自两项业务的收入占比分别为53.6%、46.4%。
事实上，在2017年-2019年间，来自两种物业形态的收入也呈现逐步靠近的态势。产生自住宅物业管理服务的收入分别为21.01亿元、27.63亿元、34.72亿元，在总收入中占比分别67.1%、62.4%、59.2%；产生自商业运营及物业管理服务的收入分别为10.29亿元、16.68亿元、23.97亿元，占比从32.9%上升至40.8%。
这样的业务构成也正是与华润置地的业务模式相关。“物业和商管放到一起来做，主要还是从战略引领角度来看、基于华润置地双轮驱动的业务特点之下。”华润置地总裁李欣此前在中期业绩发布会上如是表示。
与大部分物管公司相似的是，华润万象生活的发展也脱不开母公司的支持。
招股书显示，2017年、2018年及2019年与截至2020年前6个月，来自华润集团及华润置地（连同各自的合营企业和联营公司）的收入分别占总收入的31.2%、32.2%、32.3%、36.0%。
值得一提的是，华润万象生活的商业运营及物业管理服务中的“商业运营服务”主要指包括购物中心开业前管理及运营管理服务。具体包括，开业前管理服务如购物中心的定位及设计管理和招商及管理服务，以及运营管理服务如开业、租户指导、消费者管理和市场推广及宣传服务等。
“我们服务的商业运营服务是华润置地商业物业开发及投资业务的一部分， 我们以集团内跨部门服务的形式向购物中心提供商业运营服务，并无另行收取费用。”华润万象生活在招股书中称，“从2020年1月以来，我们开始将该业务商业化，并就向购物中心提供的商业运营服务录得收入。”
也就是说，2020年上半年，华润万象生活的收入中才增加了这部分。据披露，截至6月末，商业运营服务的总建筑面积约561万平方米。
而该业务在今年上半年直接给华润万象生活增加了约2.9亿元的收入，在其向购物中心提供服务所得收入中占比约28.9%，在总收入中占比约9.3%。
除了贡献收入之外，该业务板块还拉高了公司整体的毛利率水平。
2017年-2019年间，华润万象生活的毛利率分别为13.0%、15.0%、16.1%；其中，住宅物业管理服务的该项指标在12%左右的低位徘徊，同期，商业运营及物业管理服务的毛利率则随着物业项目数量的增加摊薄成本、高毛利率项目的开业等原因，逐步从14.2%增长至21.8%。
截至2020年上半年，商业运营及物业管理服务的毛利率大幅上涨至35.8%，较2019年同期上涨了9.3个百分点。
除了成本管控之外，华润万象生活称，“我们向购物中心提供的商业运营服务从2020年1月开始商业化，此服务毛利率相对较高。截至2020年6月30日止六个月，购物中心商业运营服务的毛利率为55.9%。”
华润万象生活的整体毛利率由此推高。截至6月末，其综合毛利率同比上升6.1个百分点至24.1%。
“由于2020年近期开始将该等服务商业化，因此2020年或任何中期的经营业绩未必可与截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度相比。”华润万象生活称，“长远而言，我们会通过扩大业务规模发挥规模经济效益，加大发展高毛利率业务的力度，并且加强成本管理及定价标准，努力提升整体毛利率。”
此外，2020年下半年，华润万象生活还将向写字楼提供商业运营服务，如招租服务、资产管理与运营服务及开业服务，而截至目前其管理的大部分写字楼由华润集团及华润置地开发。这或将进一步影响整体的毛利率水平。
编辑 沈玉洁
