王老太卖了北京的房在河北购房，但其以无处可迁为由拖延7年不将户口迁出，买方张女士诉至法院，要求王老太一次性支付违约金107500元并另行按照每日一千元标准支付违约金。海淀法院一审判决王老太除一次性支付违约金5万元外，需按每日100元标准支付违约金至户口迁出之日为止。王老太不服提出上诉，近日二审法院维持了原判。
张女士诉称，2013年8月，双方就买卖海淀区某处房屋签订了合同，购房款价格为215万元，房屋上登记有王老太及其配偶的户口，合同约定出卖人应在房屋所有权转移之日起30日内迁出户口，违约则需支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过30日未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应当每日支付全部已付款万分之五的违约金。但自2013年9月王老太具备办理迁出户口条件至今，其一直未予办理。据此，张女士提出上述诉讼请求。
王老太则说，北京无其他房屋可迁入户口，所以不构成违约，且违约金标准过高。
法院审理后认为，双方所签房屋买卖合同合法有效，王老太未依约将户口迁出，但其名下登记有其他房屋，具备迁移户口的客观条件，故其构成违约。就违约金数额，法院根据公平原则、诚实信用原则，综合合同履行情况、当事人过错程度及当事人实际损失情况等综合因素予以判定，最终做出上述判决。
法官指出，办理户口迁出手续是房屋买卖流程中的一个重要组成部分，该事项往往作为合同约定的重要内容，对户口迁出日期、未迁出户口应承担何种违约责任进行约定。
法官提醒，首先，卖方在签约时，应如实告知卖方房屋上户口登记情况，买方也应对该事项进行重点审查。实践中，存在房屋上登记有多户的情形，且存在部分登记人口非卖方家庭人口的情况，导致后续迁出手续办理难度大。其次，对迁出日期或条件进行约定时，卖方应全面评估自身情况，一旦签约，合同约定即生效并有约束力，在条件具备或日期届满时未迁出，卖方即构成违约，需承担相应的违约责任。另外，就违约金的约定，应确定一个合理范围，如约定过高，诉讼中法院一般会进行调整。最后，法官说明，迁出户口事宜并非法院判决可处理的事项，法院一般只能通过判决违约金的方式督促卖方履行合同义务。所以，买卖双方在就房屋买卖签约时，应全面考虑上述内容，审慎做出选择。
