2020-09-05 08:45:24 作者： 焕廷说法北京
如果因为房东不作为、标的物瑕疵、不动产登记部门原因等情况导致未能过户的，均不得归咎于买受人。比较常见的买受人过错有，买受人明知或应知房屋存在抵押、买受人因个人原因、房价变化而不配合过户的。另外，一部分买受人因为限购政策未过户，此类情形下，若签订合同时已有当地限购政策存在，属于明显规避限购政策，买受人无法过户而被另案执行的房屋，也属于买受人自身原因的范畴，若限购政策出具在签订买卖合同并占有之后，且买受人已积极履行义务的，因为买受人无法预料到新政策的出台，此时不应视为买受人过错。
在司法实践当中，造成买房人异议被驳回的原因主要有三种：一是买房或交付时房屋已被查封；二是不能证明已支付了购房款；三是由于自身原因未及时办理过户登记。除此之外，房屋被出卖人抵押和买房者事先不了解相关法律规定也是造成买房者异议被驳回的原因。如果提起执行异议不能中止目前对该房屋的执行措施，则买受人只能主张解除合同并赔偿。值得注意的是，在这种情况下提起诉讼，查封顺序也将滞后于已查封的另案当事人，只能申请参与分配。
任何购房人都不愿出现所购房屋又作为卖方财产被法院查封执行的局面，那么该如何尽量避免出现这种情况？购房人需要注意以下几点：第一，要搞清楚欲购房产的情况。房屋开发销售手续是否齐备、是否设定抵押、是否已被法院查封，对于买房人能否顺利完成交易、取得产权有重大影响。
第二，核查房东身份与信用，了解房产与自身是否满足购房政策。可以要求房东提供完备的征信、房屋登记簿等信息。同时，买受人应了解当地购房政策，若因限购政策而未过户，最终房屋被查封甚至被执行时，将会有较大风险需搬离该房屋。
第三，尽早占有房屋并留存证据。合同签订且支付了前期款项后，买受人应及时占有房屋，同时，要注意收集、保留足以证明房款支付和实际占有的合法有效证据，如发票、转账凭证、票据存根、入住通知、交纳物业供暖费凭证等。同时，注意可能影响证据效力的细节问题，房款发票或收据上的付款人要与合同约定的买受人保持一致，不要对发票内容进行涂改，不要将房款轻易打入非出卖方账户，如开发商员工的个人账户等，避免证据瑕疵导致证明力下降，损害自己的实体权利。
第四、及时书面催告房东过户并提交资料。由于若买受人不积极履行义务则有可能被认定为“因自身原因产生的未过户”，因此买受人应以书面形式留存支付、催告等证据，避免因自身原因产生的未过户问题。
此外，强烈建议买房者进行预告登记。我国物权法规定的预告登记制度是保障房屋买受人顺利实现物权的一项保全制度。一旦签订合同并办理了预告登记，出卖方就无法再设定抵押并办理抵押权登记，也不能再另行处分房屋，大大降低了出卖方恶意损害买受人利益的风险。同时，由于预告登记请求权具有排除包括强制执行在内的处分，买受人请求停止处分的，法院理应支持。如果符合物权登记条件，还应当进一步解除查封，停止执行。因此，建议买房人充分利用法律赋予的权利，为自己筑起一道防火墙。除此之外，买房者还可以采取委托第三方金融机构以资金托管的方式进行交易，托管资金冻结在出卖方银行的账户中，或者中介机构在住建委备案的存量房客户交易结算资金专用托管账户中，待买卖双方办理完产权交割手续后，再解冻资金，而不要直接将首付款及后续房款直接给付出卖方。《民事诉讼法》第二百二十七条? 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《民诉法解释》第三百一十二条?对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理:（一）?案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）?案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
