房贷利率变了,还款30年的购房者,选择固定利率还是LPR利率?

2020-08-26 21:33:28 作者: 房贷利率变了

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8月12日,工商银行、建设银行、中国银行、农业银行、邮储银行五家国有银行同步公告,宣布于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款,按照相关规则统一调整为LPR定价方式。

个人住房贷款转换成LPR还需要加上基点,关于LPR加点问题,央行除了提到首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限的LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限的LPR加60个基点以外,就没有什么其他规定。


所以LPR具体加多少基点,银行其实主要是根据自身具体情况、当地推行的政策及当地市场状况等多方面因素来决定的。

因此,各地区各银行加的基点都可能会不同。

不过目前各地区的大多数银行首套房贷款利率都在5.4%到6.2%左右,二套房贷款利率普遍在5.8%到6.4%左右。

而一个基点等于0.01%,也就是说,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限的LPR加0.6%。

而根据2020年4月20日报价:1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。如果某银行规定是:首套房按LPR加103基点,二套房按LPR加145基点的话,那目前该银行首套房贷款利率就是:4.65%+1.05%=5.68%;二套房贷款利率是:4.65%+1.45%=6.1%。


选择固定利率还是LPR利率?两种转换方式各有优势,具体如何选择,主要取决于你对未来利率走势的判断。

如果你认为整体利率会下降,那么转换为参考LPR定价会更好;

如果认为整体利率可能上升,那么转换为固定利率就会有优势。

选择固定利率可以看成是一种对冲思维:假如日后LPR利率真的降低了,虽然你绑了固定利率没有享受到利率降低的好处,但是利率降低一般房价会涨,就算房价不涨租金也会涨,因为住房贷款利率降低会吸引更多人选择贷款买房。

买房需求增加会推高房价,而利率降低会推动通货膨胀,整体物价上涨,房租也会上涨,所以可以对冲掉。如果绑了浮动,利率降低是双倍快乐,但如果利率提高就是双倍痛苦。

当然这只是一种心态,并不是真的就是对冲,对于刚需来说,房价涨跌实质影响不大,但是至少证明了当初买房决策是对的。

钞票每一天都在贬值,所以固定利率对银行不利,浮动利率前期降低还款利率骗你转,过两年跟着人民币贬值速度涨。

对于还款30年,如果固定利率每月还10000,三十年后还是还10000,但是浮动利率的话按人民币每年8%贬值速度,第30年利率每月还款基本要15000才行。


有银行职工,建议大家转换:LPR。市场化的贷款市场报价利率(LPR)长期趋势是趋于下降的,央行为什么要转换存量客户的贷款定价基准,就是让大家享受利率下行带来的优惠。如果转换后利率长期上行,消费者也会抱怨。所以,转LPR。

这种长期贷款,完全没必要纠结,肯定是转成浮动的好,随行就市,就算以后利率涨了,投资收益率也会跟着涨。