一切秘密都是公开的，加密的是“领域生态链”，不在那个链条中，随便讲得多生动，信息还是被加密。
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开发商的商业模型，需要重新建立
前文讲到行业的第三个特点，叫“低利润”。
指的是一套房子，开发商成本价和销售价之间的利润，已经降到了5%，2%，乃至0%。嗯，行销收个4%的点子，有可能都比开发商赚的多。
这是给业外人士算的帐。业内人士的账本，分两块利润：
一是开发利润，也即成本和售价差；二是金融利润，不会低于8%。
有时候，金融利润，会改名叫“资金成本”。这个怎么理解呢，比如集团借钱给分公司，收入就是金融利润，而分公司要还这个利息，就叫“资金成本”。如果是集团自有资金呢，这笔利息也算投资收入，如果集团是融的资，这笔钱就给别人了。
业内爱说，房地产是金融业，开发商为资本家打工，而且比较扑朔迷离，有时候开发商是开发商，资本家是资本家，有时候开发商就是资本家，资本家就是开发商。
资本家的属性被放到开发商前面，开发商是打工仔，是无论哪种情况之下，金融家的回报，都是“优先股”：
项目回报，优先保证资本家的利益，如还款和利润。
有许多项目，明明是很赚钱的。但是一算账亏了，因为做了3-5年，动作慢了，每年15%的资金成本，已经吞噬了所有的账面利润。
所以又有了两种模型，对比一下，很有意思：
一种是确保资本利益的周转模型，也即现行主要模型：
资金成本一直是秘密，有低到2.8%的，也有高到20%的，视企业的体制和能力。我们假设是10%。其实也不可怕，10年才翻倍，10年内，土地都可能翻了2-3倍，还是很赚钱。
有很多老大哥，钱没地方放，就买块地放着，也是一种巨富的理财方案。
但是开发商的团队不行，在他们心理，是资金成本是“优先股”，必须按质按量的回款本金和利润。很多人不太理解边界对心理和行为的影响，但是应该听说过李善友的“第一性原理”。
资本的10%利润和还款时间是既定的，要优先保证，在市场很着急的时候，操盘手不得不打折回款，乃至当期低于成本，进行项目总体平衡，上一期赚了5%，这一期亏3%走货，整体利润2%。
当然，这只是操盘手的应急处理，如果后期公司又要利润了，那就不得不在成本上减少，出现各种交房事故。
第二种模型，即资本利润劣后型。
你看这个标题，都是“资本家”不能接受的。金融投资不就是为了利息么？
有老大哥说，每年资金回报必须10%，否则不买地。帐可以这么算，也不能这么算，因为不投资开发，你这笔钱投资什么呢？农业、股市、餐饮，还是其它更好选择。
如果是自有资本，利息劣后，比如每年2%，貌似吃亏了。但是操盘手的心理边界改变，他可以从容的根据市场和产品，追求开发利润最大化。比如达到10-15%。要知道，资本利息的2%，和开发利润的10%，两者的分母不一样。
除了完全融资去冲规模的开发商外，自有资金量大的开发商，资本回报率和开发回报率，都是肉在自己锅里的算账模式而已。
但是，公司可以任意选择两种中的一种，所有的回报都归公司。但是，任何一种对于团队来说，都是两个世界，游戏规则不一样。
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开发生产链的两个世界
我在《人的痛苦》里，提出过一个很重要的概念“个人微观时空”，这是个很重要的分析法，但是也很难懂。
每个人都生活在完全不同的“个人微观时空”里：边界塑造了时空，时空诞生了画面，画面产生观念，观念指导行为，行为固化边界。个人世界可以周而复始的循环，直到边界被重塑，或者闯入性的画面改变了观念，产生行为偏差。
缺乏边界推导能力的人，是很难被说服的。因为他相信自己看到的画面，他看不到另外世界的画面可能。
比如，谁会相信，用于房地产行业的资金成本，会降低到5%啊？其实很容易，国家给到中小微企业的信用贷，目前有给到3.8%。
为什么差异这么大了，没啥，就是国家认为要把钱提供给中小微做大，而中小微都不想做大，在不借钱的人那里，钱怎么会值钱？
开发企业融资成本太高，模型和土地一样：想要拍地的开发商太多，所以地价有能力有基础有空间暴涨；想要融资的开发商太多，而全社会能流动到行业的钱没有增多，所以这些钱也暴涨。
