有些事经历过了，才知道是百年不遇；有些年头走完回头看，才知道叫历史转折期。
观念研究院的一贯定位，是研究行业里的微观世界；宏观的基本不碰，但是开发商的“三条红线”这件事，是规则的重新设定，所以激发了表达观念的欲望。如有缪判，请保持微笑。
限购开发商的政策
三条红线的具体内容，前几天很多文章写过，可以自行百度，这里就不再赘述了。
试点房企被分为“红、橙、黄、绿”四个档，后果是啥呢，就是不能增加有息类负债。当然开发商借钱来不是为了生产：工程是施工方垫资，员工的薪水可以拿跟投金来发。负债，当然是为了投资。
所以三条红线政策，表面上是限贷，实际上是对开发商的限购：不准高负债的购房人买房，和不准高负债的开发商买地，本质相通。
这貌似是第一次对开发商的正面“限购”政策，我个人判断，也是历史转折期的政策。
?
2
对行业游戏规则的精准制导打击
过去15年的地产生产特征，简单归纳一下关键词：大规模、高周转、低利润。游戏规则如此，如果你不跟上，就会被行业淘汰。
这三个关键词背后的母体规则，叫做“高杠杆”。
前些年，水库论坛上那些“刷卡族”，秀的是如何利用1套自有房子，加上多家银行的信用卡，利用杠杆，玩转5套房的故事。他们的算账模型很简单，1套100㎡的全款房，压力很小，变成5套500㎡的房子，虽然负债很高，但是如果房价上涨1万，我有5套房的就获利500万，而你只有1套房的只能获利100万。后来搞得很多人吃不起饭，被各家银行精准制导打击。
嗯，浓眉大眼的开发商，也是这么玩的。
玩就玩吧，你悄悄发大财就好。但是玩得好的不甘于只赚钱，他还写书，制造了大量的跟进者。现在家家都这么玩。
但最终，房地产占用社会资金的资源量大，他也小不了啊。
这就让人受不了啦，如果所有的钱，都进入房地产，那其它行业还干什么。你看，中信银行的行长就栽了！
公示中，排第一条的就是“限制、压制制造业贷款”，那么，他鼓励、放纵的贷款行业是什么呢，公告上没说，只说了他“毫无政治意识和大局意识”。
“三条红线”，对房地产行业进行了精准制导：
想一想，如果“高杠杆”这个母亲病危，那么，大规模、高周转这些孩子还能有奶水喝么？
苦命的孩子死了娘，扔谁家里，都是历史转折期。
?
对开发商限购，对行业的影响是什么？
我一直对玩大数据的同学说，不要迷恋数据，没有正确的算法，大数据就是垃圾。就如你收集100万片树叶飘落的数据，未必能得出“万有引力”的结论。
所以，比数据更重要的是模型。模型即算法、规律、定理，如果模型错误，那么得出的正确结论，也是错误的。
就对开发商限购这事，有两种“算法”：
一种算法是供需规律。
买房人需求大，但是许多开发商没法高周转了，拿地减少，则供应量下降，那么房价必涨。
第二种算法，是传导规律：
这几年的房价暴涨，并不是供需关系作祟。而是高周转需要土地的开发商太多，导致土地成本暴涨，作为重要的成本上涨传达到二级市场，观望的买房人一看：今年不买房，明年泪两行。于是瞬间产生了很多需求，每年涨幅都超过国家红线的5%。
和10年前相比，目前的买房人呈现：低龄化、理财化的趋势相当明显，都怕地价继续上涨后，将来的房价受不了，22岁爹妈就掏钱买了；理财化的特点是，地价不断涨，所以房价必涨。
限购开发商之后，土地市场就不会出现50家开发商抢一块地，可能是5、6家拍一块地，“疯子”的比例大幅度减少，土地的涨幅就不会那么快，房价嘛，可以参考一下我国成品油价和国际原油价的波动关系。
我个人赞同第二种算法，第一种算法，是商学院的逻辑；第二种算法，才是生态链的逻辑。
