8月13日夜里23点多，21世纪经济报道发出一条爆炸性的消息：《独家丨房地产融资再收紧？触及“三道红线”不许增长有息负债》。
“三道红线”成了这个月行业内最大的热点。所谓“三道红线”是指：
红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；
红线2：净负债率大于100%；
红线3：现金短债比小于1.0倍。
如果三道红线全部命中，开发商就不能再借钱；踩中两条，有息负债规模年增速不得超过 5%；踩中一条，增速不得超过 10%；一条未中，不得超过 15%。
按照这个标准，目前百强中的61家上市房企，踩了一条以上红线的就有48家，接近80%，规则一旦执行，杀伤面会相当的广。
但是，同样的规则，对另一些房企来说，却是机会。明源君认为，“三道红线”会给行业带来三大巨变。
一是规模化将从一种战略选择，变成了一种稀缺的能力。以后家家冲千亿的局面不会再出现了。
二是行业销售榜单会发生前所未有的大洗牌，一些房企会被打回原形。
三是房企的盈利能力上限将变成一个固定值，行业会进入一个“稳定期”。
下面明源君详细来说。
房企规模化不再是一种选择
而将成为一种能力
没有规模就没有话语权。过去，房企想要发展就必须要规模化。每年的百强榜单是根据规模来排，国内的信用评级也重点参考规模指标。企业要借更多、更便宜的钱，降低成本，都要依靠规模效应。
从2008年开始，行业就开始了进入高周转时代，行业集中化的背景下，行业对资源的争夺越来越激烈，整个行业的规模也进入爆炸期。开发商跑马圈地，开始了近十年的排位赛。这段时间的行业聚光灯下，不再是早期靠产品取得市场地位的房企，而是规模爆发式增长的一匹匹“黑马”。
在这个阶段，规模化其实是一个选择题。
企业只要老板胆子够大，敢于加杠杆，就算开发经营能力还没有那么强，也可以靠规模效应实现“弯道超车”。
在冲规模的浪潮中，到2019年，千亿房企已经达到35家，老牌龙头房企都经历了思维的转变，开始把规模作为生命线。一些原本偏安一隅的中小房企，更是以三年十倍的冲刺速度，实现了阶层逆袭，快速走进行业的聚光灯。对他们来说，对规模的执念是刻在基因里的。
图2：2011年-2019年上半年TOP10房企排名变化轨迹
数据来源：克而瑞、博志成
从各个房企的表现来看，房企要实现规模化有三种方法，一靠积累，二靠负债，三靠股权。没有其他的路可以走。
首先，靠积累，就是靠产品力和运营能力的提升来赢得市场。2010年以前的老牌龙头都是走的这条路。但是练内功需要长年累月的修炼，产品设计、成本控制、营销能力，都很难在短时间之内实现飞跃。
对想要冲规模的房企来说，最缺的就是时间。靠积累实现规模化，很可能就错过了千载难逢的行情。可以说，大部分在过去5、6年间成长起来的房企，产品力都是短板。
其次，靠股权，即靠小股操盘、合作开发这种方式来撬动规模。这种方式，对企业的品牌和谈判能力要求比较高。在合作谈判时，有的房企占10%的股份，却要分走30%的利润。另外一个争夺的重点，是并表权、操盘权。
如果没有很强的品牌力，很可能媳妇没娶成，反而入了赘。就算谈判顺利，操盘过程中的风险也非常高，双方由于各种分歧，导致项目难以推进很常见。最后，很可能规模没有撬动，回款都成了问题。
第三，靠负债，也就是靠加杠杆。这种方式，相较前面两种，可控性要强很多。在开发能力不变的情况下，企业只要足够有战略定力和魄力，通过加杠杆可以快速上规模。这也是大部分黑马房企选择的方法。
但是现在，这个选择权消失了。
“三条红线”限制了企业的负债规模，企业不能随便借钱了，要扩大规模，企业只有提高运营效率和资金周转效率一条路。在资源争夺时，靠实力说话。
规模化不再是企业的一种主观选择，而是建立在企业综合实力上的高级挑战。
一些房企打回原形
销售榜单面临大洗牌
“三条红线”如果执行，绝对是今年地产行业最大的事件。因为这个政策直接影响企业的现金流，直击命脉，对很多资金链本来就紧张的房企来说是雪上加霜。
其实，从去年开始，行业大佬就已经吹哨，开始呼吁重视现金流管理。标杆房企从去年开始，都采取了类似的策略：促销出货，抓回款，降负债。市场下行行情中，这些体型大的玩家率先刹车了。跑在巨头后面的中小房企，在已经被巨头收割过一轮的市场里，后知后觉，现金流严重吃紧。
很多房企债务到期后，通过“借新还旧”延迟还款。因为新的融资规模必须要覆盖前期债务的本金和利息，负债规模越来越大。这些房企必须不停地借钱，才能活下去。
这也是为什么从去年到今年上半年，全国都出现了非常奇怪的现象：一方面，很多城市都经历了房价和销售量齐跌，大部分房企现金流吃紧。另一方面，各城市的土地市场，却一片火热，甚至拍出了不少地王。
因为很多企业只有拿地才能借到钱，欠的钱越多，越要多拿地。
“三道红线”的执行，实际上就是把房企“借新还旧”这个漏洞，彻底补上了。政策对房企的负债规模做了明确规定，借不到更多钱的房企，前期债务到期以后，就只能断臂求生。要么卖资产，退守到红线以内，要么把债务往表外转移。
房企销售榜单将迎来一次前所未有的大洗牌。
高负债+周转率低的虚胖型房企，退守之后，将回归到自己真实的规模。
