作者：欧阳晨雨 法律学者
据媒体报道，近日，北京市住建委执法总队会同丰台区房管局，对丰台区顶秀金瑞家园小区开展联合执法行动。检查发现，顶秀金瑞家园小区多个单元的电梯间都投放有商业广告，但有关物业这一经营行为，并未经过业主同意，对于此项收入的明细也并未进行公示。据悉，丰台区顶秀金瑞家园小区物业因擅自利用共用部位、共用设施经营已被住建部门立案调查，如经调查情况属实，该公司将被处以5万至20万元的罚款。
看过这则报道，恐怕很多公众会感到有些茫然：自己平时居住的小区，不也正是这样的么？只要一打开电梯间，里面都是杂七杂八、铺天盖地的商业广告。普通的业主不会知道，这些商业广告都是谁投放的，而物业部门也不会告诉业主，自己是怎么念的一本“生意经”，包括通过商业合作赚了多少真金白银。当然，这笔钱更不会用在业主的身上。现实中，除了电梯间投放商业广告，在小区的公共区域，也不乏摆摊吆喝等“买卖”场景，很多业主都是不以为然，匆匆略过。
其实，严格起来，这些利用小区公共部位、公共设施“大做买卖”的做法，都有违法之嫌。《物权法》明确规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权”，“对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。最高人民法院则在《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中进一步明确了“共有部分”，包括“建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分”，“通道、楼梯、大堂等公共通行部分”，“消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”等。
根据刚问世的《民法典》，建筑区划内的道路、绿地，属于业主共有，“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”，“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告”。
根据有关法律和司法解释，这些业主共有部分，是不允许物业等“挪作他用”的，否则就应当承担法律责任。这里的法律责任，既包括民事责任，也包括行政责任。根据《侵权责任法》，“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”，物业方面须赔礼道歉、返还财产、恢复原状等。根据《北京市物业管理条例》规定，物业服务人挪用、侵占公共收益的，可由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令退还，并处挪用、侵占金额二倍以下的罚款。
当然，这仅是物业方面“挪用”“侵占”公共收益的法律责任。就报道情况看，有关物业还有未对公共收益收支情况进行公示的“程序错误”，有关职能部门还可以依法给予警告，并责令限期整改的行政处罚，如果逾期不改，将处一千元以上五千元以下的罚款。不仅如此，对私拉电线、占用消防通道、乱停乱放等问题，物业方面不仅不能擅为，还有劝阻、制止、恢复通道通畅等法律责任。
权利的获取需要斗争。这里的斗争，不仅包括权利所有者的抗争，也包括职能部门的依法履职，在共同努力下，让权利宣言书载入的各项权利，变成现实中的公众权益。立案调查“擅自利用小区公共部位经营”，看似斤斤计较，却并非多此一举，既表明了执法部门主动维权的坚决态度，也给广大业主、物业上了一堂必修的物权课。（欧阳晨雨）